2 содержание введение 3




Название2 содержание введение 3
страница1/17
Дата конвертации07.09.2012
Размер2.92 Mb.
ТипРеферат
  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   17
Совершенствование управления недвижимостью в

жилищной сфере :

2 СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ
УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ 9

  1. Проблемы функционирования и развития жилищной сферы 9

  2. Специфика жилищного фонда как объекта управления 27

  3. Организационные формы управления жилищным фондом 42

ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЕ ЭКОНОМИКО-ОРГАНИЗАЦИОННЫХ
ОСНОВ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ
ГОРОДА (НА ПРИМЕРЕ Г. ХАБАРОВСКА) 66

  1. Формирование и развитие системы управления жилищным фондом 66

  2. Анализ системы финансирования обслуживания недвижимости в
    жилищной сфере 82

  3. Обоснование выбора показателей оценки эффективности
    организационно-экономических преобразований в жилищной сфере 102

ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА МЕТОДИЧЕСКИХ ПОЛОЖЕНИЙ И

РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ

УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ 125

  1. Методические основы развития конкуренции в сфере управления
    жилищным фондом 125

  2. Совершенствование системы оплаты жилья как фактор повышения
    эффективности эксплуатации жилищного фонда 150

  3. Оценка эффективности функционирования жилищной сферы города
    Хабаровска 159

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 166

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 171

ПРИЛОЖЕНИЯ 188

3 ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Реформирование и развитие жи­лищной сферы относится к числу важнейших направлений социально-экономических преобразований в России, обеспечивающее необходимые ус­ловия для нормальной жизнедеятельности человека. Вместе с тем, следует отметить, что в нашей стране уровень развития жилищной сферы не соответ­ствует предъявляемым требованиям, возложенные на нее задачи выполняют­ся не в полной мере, что в свою очередь обуславливает рост социальной на­пряженности различных слоев населения.

Жилищная сфера всегда отличалась сложной многофункциональной спецификой работы предприятий, получая значительные дотационные вли­вания в годы советского периода. В условиях перехода к рыночной экономи­ке жилищная проблема в России существенно обострилась. К 1992 году от­расль оказалась практически полностью зависимой от бюджетных дотаций, т. к. ставки оплаты жилья и коммунальных услуг в этот период практически не были затронуты первым этапом либерализации цен.

Отказ государства от роли одновременно собственника, заказчика и подрядчика, общая финансовая нестабильность, рост инфляции, бюджетный дефицит, усугубленные снижением платежеспособности населения вызвали потребность в проведении реформы жилищной сферы.

В условиях дифференцированного подхода к использованию основ­ных фондов жилищно-коммунального назначения, расширения сферы услуг, значительно возросли количество и качественный состав владельцев жилищ­ного фонда, также увеличилось число организаций - партнеров, имеющих различные организационно-правовые формы.

Несмотря на то, что спрос на услуги ЖКХ в ряде случаев превышает предложение, эта отрасль продолжает из года в год оставаться убыточной, она терпит значительные убытки, прежде всего из-за неплатежей, ставших

настоящей проблемой переходного периода. Поэтому реформа финансирова­ния содержания объектов жилищной сферы направлена на повышение рента­бельности отрасли, уменьшение и постепенный отказ от государственных до­таций за счет полного внесения собственниками, нанимателями и арендато­рами жилых помещений оплаты за предоставленные им услуги.

Развитие рыночных и имманентных им форм собственности в жи­лищной сфере требует формирования новых подходов к управлению объек­тами недвижимости в жилищной сфере города с учетом их особенностей.

Обзор нормативных документов, научных источников, анализ мето­дических разработок показывают, что процесс социально-экономических но­вовведений, развивающихся в жилищной сфере, характеризуется непоследо­вательностью и противоречивостью. Наблюдается резкая переориентация с политики всемерной дотационной поддержки к активному внедрению ры­ночных отношений в эту отрасль, без учета возникающих при этом социаль­но-экономических последствий.

В настоящее время экономическим проблемам теории и практики со­вершенствования функционирования жилищной сферы посвящено множест­во исследований. Они нашли отражение в работах отечественных и зарубеж­ных ученых. В частности это работы Бузырева В. В., Григорьева В.В., Зотова В. Б., Косаревой Н. Б, Пузанова А. С, Прокофьева В. Ю., Страйка Р. Дж., Та-ги-Заде Ф. Г., Талонова А. В., Чекалина В. С, Чернышева Л. Н. и др.

Характеризуя ранее выполненный цикл исследований, необходимо отметить следующее:

  • различие в методических подходах к определению жилищного фон­
    да как объекта управления;

  • отсутствие единых критериев и системы показателей для оценки эф­
    фективности функционирования жилищной сферы;

  • отсутствие строгой классификации факторов, оказывающих влияние
    на формирование тарифов за жилищные услуги и платы за наем.

Следовательно, не умаляя ценности названных разработок, необходи­мо отметить, что они не могут составить ту базу, которая необходима для принятия решений в области реформирования системы управления жилищ­ной сферой и оценки последствий их реализации.

Вышеизложенное определяет актуальность и значимость темы дис­сертационного исследования, направленного на повышение эффективности функционирования объектов недвижимости в жилищной сфере

Целью исследования является разработка теоретических и методиче­ских положений и практических рекомендаций по совершенствованию сис­темы управления объектами недвижимости жилищной сферы, обеспечиваю­щих ее эффективное функционирование в условиях рыночной экономики.

Достижение поставленной цели предполагает решение следующих за­дач:

  • исследование состояния жилищной сферы и проблем ее функциони­
    рования в современных условиях;

  • изучение и обобщение опыта управления недвижимостью жилищной
    сферы в Российской Федерации и в зарубежных странах;

  • анализ системы финансирования обслуживания жилищного фонда;

  • исследование факторов, оказывающих влияние на величину платы
    за наем жилых помещений в условиях рынка;

  • разработка методически рекомендаций по совершенствованию орга­
    низационных форм управления объектами недвижимости в жилищной сфере;




  • разработка методических и практических рекомендаций по совер­
    шенствованию управления недвижимостью в жилищной сфере;

  • выбор и обоснование показателей оценки эффективности организа­
    ционно-экономических преобразований в жилищной сфере.

Объектом исследования является жилищная сфера г. Хабаровска. Основанием в пользу выбора жилищной сферы г. Хабаровска в каче­стве объекта исследования является тот факт, что здесь сосредоточено все

многообразие форм собственности на жилье: муниципальной, государствен­ной, частной. Помимо этого, в г. Хабаровске имеются все предпосылки для создания и реализации новых форм управления жилищным фондом.

Предметом исследования является совокупность организационно-экономических отношений в системе управления объектами недвижимости жилищной сферы.

Методологической и теоретической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов; законодательные и нормативные акты РФ; статистические данные Комитета государственной статистики РФ, Краевого комитета государственной статистики; отчетные материалы работы жилищной сферы города Хабаровска; материалы перио­дической печати и информационные ресурсы сети Internet; результаты опро­сов специалистов организаций жилищной сферы г. Хабаровска, проведенных автором в ходе исследования.

Методы исследования. В ходе исследования применялись системный подход, общенаучные методы комплексного подхода, статистические методы обработки исходной информации, экономического описания и анализа, экс­пертных оценок, графический, логический, экономико-математические мето­ды.

Научная новизна диссертационного исследования определяется сле­дующими основными положениями, выносимыми на защиту:

  • систематизирована и дополнена классификация жилищного фонда,
    выявлены его специфические особенности как объекта управления;

  • предложены новые показатели для оценки эффективности организа­
    ционно-экономических преобразований в жилищной сфере;

  • выявлены факторы, оказывающие влияние на величину ставки платы
    за наем и разработаны методические рекомендации по ее определению;

7

- разработаны методические основы совершенствования и развития организационных форм управления объектами недвижимости жилищной сферы.

Научная и практическая значимость работы заключается в том, что теоретические и методические положения, практические рекомендации и вы­воды, сформулированные в диссертации, могут быть использованы органами местного самоуправления в качестве базы для принятия решений по улучше­нию функционирования жилищной сферы. В частности, предложения по раз­витию конкурентной среды, методические положения по совершенствованию платы за наем, а также предложенная система индикаторов могут быть ис­пользованы органами местного самоуправления и управляющими организа­циями как при разработке стратегии развития жилищной сферы, так и при решении конкретных задач, связанных с управлением и обслуживанием жи­лищного фонда. Методические положения по совершенствованию управле­ния недвижимостью в жилищной сфере могут быть использованы в качестве учебного материала по дисциплине «Финансы предприятий».

Апробация и внедрение результатов исследования. Обоснованность и достоверность положений и выводов, сформулированных в диссертации, подтверждается корректным применением методов решения поставленных задач, репрезентативностью использованной информации, логикой исследо­вания, а также использованием результатов исследования при разработке проекта Закона Хабаровского края «О социальной защите домовладельцев и нанимателей жилых помещений в кондоминиумах» (2002 г. Хабаровск, Де­партамент ЖКХ Хабаровского края).

Основные положения диссертации обсуждались на международных научно-практических конференциях: - «Проблемы развития экономики Дальнего Востока на современном этапе» (Хабаровск, 1999); «Проблемы экономики Дальнего Востока: теория и практика» (Хабаровск, 2001).

8

Результаты исследования докладывались и обсуждались на научно-методических семинарах кафедры «Финансов, кредита и бухгалтерского уче­та», используются в учебном процессе в Хабаровском государственном тех­ническом университете. Отдельные положения диссертации нашли примене­ние в практической деятельности Управления ЖКХ и эксплуатации жилищ­ного фонда, предприятий и организаций, осуществляющих управление и об­служивание объектов недвижимости жилищной сферы г, Хабаровска.

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 6 печатных работ общим объемом 2,14 п. л.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Основ­ной текст диссертации изложен на 187 страницах, проиллюстрированных 13 таблицами, 12 рисунками и 3 приложениями. Список использованных источ­ников включает 146 наименований.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

1.1 Проблемы функционирования и развития жилищной сферы

Жилищно-коммунальное хозяйство - это важнейшая социально-экономическая сфера экономики России - сложный, многоотраслевой произ­водственно-технический комплекс. В его состав входят жилищное хозяйство и ремонтно-эксплуатационное производство; водоснабжение и водоотведе-ние; коммунальная энергетика (электроснабжение, теплоснабжение, газо­снабжение); внешнее городское благоустройство, включающее дорожное хо­зяйство; санитарная очистка города; гостиничное хозяйство; предприятия бытового обслуживания. Это отрасль, без которой практически невозможна жизнедеятельность человека, города, территории.

Одна из составляющих этого сектора экономики - жилищная сфера, включающая строительство и реконструкцию жилья, сооружений и элемен­тов инженерной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его со­держание и ремонт. Основу жилищной сферы города составляет жилищный фонд: жилые дома, специализированные дома (общежития, маневренный фонд, дома - интернаты, дома ветеранов и т.п.), служебные жилые помеще­ния, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для прожива­ния^].

Жилищный фонд РФ составляет более 23 % всего воспроизводимого недвижимого имущества и насчитывает около 2,7 млрд. кв. м. общей площа­ди, из них муниципальный фонд - 29, 7 %, государственный - 10, 1 %, част­ный - 52 %. В городской местности расположено примерно 72 % жилищного фонда, а в сельской - 28 % [104].

Исходная ситуация в жилищной сфере, сложившаяся к началу реформ в нашем государстве, аналогична другим отраслям народного хозяйства с

10

точки зрения технических характеристик, институциональной структуры,
взаимоотношений производителей и потребителей, механизмов формирова­
ния цен (тарифов). Ей были присущи те же самые черты, которые обуславли­
вали общую неэффективность функционирования административно-
командной экономики: господство государственной собственности, высокая
централизация управления, искусственная монополизация рынков, высокий
уровень дотаций. Все это в совокупности сформировало тип хозяйственного
поведения, который впоследствии стал называться «затратным механиз-
! || мом»[119].

В течение длительного времени жилищная сфера находилась в составе
государственного сектора экономики, получив в советский период значи­
тельное развитие. В то же время существовавшая распределительная система
' удовлетворения жилищной потребности не дала ожидаемых результатов:

миллион семей нуждались в улучшении жилищных условий, качество жилых
строений и уровень их эксплуатации оставался низким. Обеспечение граждан
жильем в СССР и РСФСР в доперестроечный период являлось одной из наи­
более острых социально-экономических проблем. Решение этой проблемы
обеспечивалось развитием государственного и общественного жилищного
фонда, содействием со стороны государства кооперативному и индивидуаль­
ному жилищному строительству, предоставлением гражданам бесплатной
р жилой площади по мере осуществления программ строительства благоустро-

енного жилья. Однако жилищные кооперативы составляли незначительную долю жилищного фонда, их доля была существенной лишь в крупных горо­дах [98].

Данные таблицы 1.1 свидетельствуют о преобладающей доле государ­
ственной собственности в жилищном фонде. Государственный жилищный
^ фонд в целом по России составлял 67 % всего жилищного фонда. Из них го-

родской жилищный фонд составлял 79 %, а в таких крупных городах, как Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск - от 80 до 90 % [120].

11

Государственный жилищный фонд состоял из жилищного фонда местных Советов народных депутатов, и ведомственного жилищного фонда, находя­щегося в ведении предприятий, учреждений и органов государственного управления. Во многих городах почти все жилье являлось ведомственным. Индивидуальное жилье, находящееся в личной собственности граждан, в ос­новном концентрировалось в сельской местности и небольших городах.

Таблица 1.1- Структура жилищного фонда РФ (1990 г.,



Принадлежность жилищного фонда

РФ

Город

Село

Государственный жилищный фонд

67

79

37

В т. ч. местных Советов

25

35

2

Предприятий и организаций

42

44

35

Общественный жилищный фонд

3

1

9

Жилищный фонд ЖСК

4

5

0

В личной собственности граждан

26

15

54
  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   17


Похожие:

2 содержание введение 3 iconСодержание Введение

2 содержание введение 3 iconСодержание введение

2 содержание введение 3 iconОсновы журналистики содержание
Введение в дисциплину
2 содержание введение 3 iconОсновы журналистики содержание
Введение в дисциплину
2 содержание введение 3 iconСодержание введение 3
Обоснование выбора объекта строительства и характеристика местоположения комплекса 6
2 содержание введение 3 iconПартнерская программа Wonderware для системных интеграторов вводное руководство Содержание
Приветствие и введение
2 содержание введение 3 iconСодержание 1 введение 2
Модель стратегического планирования процесса интеграции интернет –технологий с деятельностью предприятия 12
2 содержание введение 3 iconСодержание введение
Воздействие макро- и микроэкономического окружения на организацию в современных условиях развития компьютерных технологий и учений...
2 содержание введение 3 iconКраткое содержание Введение в энергетический
Научить участников некоторым навыкам подсчета потребления энергии для использования в работе и дома
2 содержание введение 3 iconСодержание задание на выполнение бакалаврской итоговой работы 2 введение 4
Определение средней рыночной цены на изделие путем сравнения ее с ценами аналогов 18
Разместите кнопку на своём сайте:
Бизнес-планы


База данных защищена авторским правом ©bus.znate.ru 2012
обратиться к администрации
Бизнес-планы
Главная страница