Формирование и развитие рынка жилой недвижимости в крупной агломерации (на примере Санкт-Петербурга)




Скачать 393.51 Kb.
НазваниеФормирование и развитие рынка жилой недвижимости в крупной агломерации (на примере Санкт-Петербурга)
страница1/2
Дата конвертации13.10.2012
Размер393.51 Kb.
ТипАвтореферат
  1   2


На правах рукописи


Чистяков Георгий Юрьевич


ФОРМИРОВАНИЕ И РАЗВИТИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ

НЕДВИЖИМОСТИ В КРУПНОЙ АГЛОМЕРАЦИИ

(на примере Санкт-Петербурга)


Специальность: 08.00. 05 – Экономика и управление народным хозяйством

(региональная экономика)


АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук


Санкт-Петербург

2010

Работа выполнена в государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет сервиса и экономики»


Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Дроздов Геннадий Дмитриевич


Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Черненко Владимир Анатольевич


доктор экономических наук, доцент

Коровин Эдуард Викторович


Ведущая организация: Учреждение Российской академии наук

«Институт проблем региональной экономики

РАН»


Защита состоится «___» ____________ 2010 г. в ___ часов на заседании диссертационного совета Д.212.225.01 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет сервиса и экономики» по адресу: 191015 Санкт-Петербург, ул. Кавалергардская, д.7, ауд. 304


С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет сервиса и экономики» по адресу: 192171 Санкт-Петербург, ул. Трефолева, д.2


Автореферат разослан « » __________________2010 года


Ученый секретарь диссертационного совета,

доктор экономических наук, профессор Е.Е. Шарафанова

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность диссертационного исследования. Рыночные преобразования в Российской Федерации существенно изменили институциональные и функциональные аспекты жилищного сектора экономики, что привело к формированию такого важнейшего с социальной и экономической точки зрения сегмента национального рынка, как рынок жилой недвижимости.

Процесс становления и развития рынка жилой недвижимости, начиная с 90-х годов, прошел несколько этапов, для которых характерным явилась смена формата, степени государственного регулирования и в целом ослабление роли государства в этом секторе экономики. Учитывая, что рынок жилой недвижимости является фундаментальным экономическим и социальным фактором существования, устойчивости и развития всего общества, его функционирование только в рамках принципов свободной рыночной системы – невозможно. Наличие системного кризиса в жилищной сфере на современном этапе подтверждает необходимость усиления роли государственного регулирования на рынке жилой недвижимости. Однако, исследование результатов рыночных преобразований, а также традиционных мер государственной политики в сфере обеспечения населения доступным жильем, и, в частности, приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», показали недостаточную эффективность стратегических направлений государственной жилищной политики, что не позволяет полностью решить поставленные задачи улучшения жилищных условий населения. Одновременно процесс государственного регулирования является динамическим и требует постоянного исследования и поиска резервов его совершенствования. На сегодняшний день назрела потребность в разработке и внедрении принципиально новых подходов и методов усиления роли государства в сфере жилищного рыночного механизма, базирующихся на принципах развитой экономики, целью которых стало бы обеспечение паритета интересов как населения и государства, так и компаний-застройщиков, формирующих спрос и предложение на данном рынке. Все вышесказанное обуславливает необходимость углубленного исследования рынка жилой недвижимости для определения наиболее эффективных направлений и методов его государственного регулирования.

Целью диссертационной работы является разработка методических основ формирования и развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации на основе инновационного подхода к его государственному регулированию.

Для достижения указанной цели были сформулированы и решены следующие задачи:

  • уточнено понятие, экономическая и социальная функции рынка жилой недвижимости;

  • выявлены проблемы, тенденции и закономерности функционирования рынка жилой недвижимости;

  • оценено современное состояние и проблемы развития современного отечественного рынка жилой недвижимости;

  • систематизированы основные теоретические подходы к регулированию рынка жилой недвижимости;

  • разработан и обоснован инновационный методический подход к регулированию рынка жилой недвижимости со стороны государства.

  • определен и обоснован мультиатрибутивный эффект регулирования и развития рынка жилой недвижимости с использованием инновационного подхода.

Объектом исследования является рынок жилой недвижимости как сложная экономическая система.

Предмет исследования – организационно-экономические отношения, возникающие в процессе формирования и развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации.

Теоретическая и методологическая основа исследования. Проблема государственного управления рынком недвижимости рассмотренарядом зарубежных исследователей, среди которых следует отметить труды Дж. М. Кейнса, О. Николаса, Р. Ланглойза, Д. Фридмана, Ф. Х. Найта, Генри С. Харрисона, М. Портера, Р. Дж. Страйка и других.

Функционированию современного отечественного рынка недвижимости посвящены работы И. Т. Балабанова, Л. П. Белых, С. В. Грибовского, С.Н. Максимова, Б. Д. Новикова, Е. В. Песоцкой, Е. И. Тарасевича.

Различные аспекты рынка жилой недвижимости в современной российской экономике рассматриваются в работах таких авторов, как: Л. П. Белых, Э. Р. Бугулов, Т. В. Власова, С. Н. Волков, В. А. Горемыкин, В. В. Григорьев, С. А. Ершова, Ю. Н. Казанский, Л. М. Каплан, Н. В. Комарова, С. Н. Максимов, Ю. В. Пашкус, В. И. Ресин, А. Н. Ларионов, А. Н. Асаул, Ю. П. Панибратов, А. С. Роботов, Е. Б. Смирнов, Э. М. Соколовская, Е. И. Тарасевич, А. Ю. Цыцырева, В. З. Черняк и др.

В основе работы заложена методология системного подхода. Использованы методы экономического, сравнительного, факторного анализа, а также графические, статистические, экспертные методы исследования. Кроме того, в аналитической части работы применены методы логического и сравнительного анализа, классификации и систематизации.

Методической и информационной базой исследования явились нормативные и методические материалы государственных органов по вопросам управления формированием и развитием локальных рынков в регионах РФ, а также результаты собственных исследований автора.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методических основ формирования и развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации.

Наиболее существенными результатами диссертационного исследования, составляющими его научную новизну, являются следующие:

  1. По результатам исследования рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга установлено, что основным противоречием является несоответствие существующих объемов строительства объектов жилой недвижимости, потребностям граждан в улучшении жилищных условий. На основе данного противоречия сформулирована проблема повышения эффективности формирования и развития рынка жилой недвижимости в современных условиях заключающаяся в стимулировании строительства объектов жилой недвижимости.

  2. Разработана классификация факторов формирования и выявлены закономерности функционирования рынка жилой недвижимости, а также систематизированы теоретические подходы к государственному регулированию РЖН крупной агломерации.

  3. Обоснован программно-целевой подход к управлению развитием рынка жилой недвижимости, формирующий специальные экономико-правовые условия для его субъектов, что стимулирует социально-адаптированные процессы ценообразования в крупной агломерации, а также обеспечивает паритет интересов органов регионального управления, населения и компаний-застройщиков.

  4. Систематизированы методы оценки стоимости жилой недвижимости на основе комплексного сравнительного анализа и обоснован выбор наиболее эффективного метода формирования программно-целевого подхода к управлению развитием рынка жилой недвижимости.

  5. Разработана авторская методика управления развитием рынка жилой недвижимости в регионе на базе денежно-кредитных, социальных, налоговых и иных инструментов формирования экономической и правовой инфраструктуры функционирования субъектов предложения на рынке жилой недвижимости, позволяющая достичь мультиатрибутивного социально-экономического эффекта от управления развитием рынка жилья в результате внедрения методики его инновационного регулирования.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в разработке конкретных методических рекомендаций, использование которых обеспечивает повышение результативности управления развитием рынка жилой недвижимости региона. Результаты проведенных исследований и предложенные методические решения могут применяться органами власти Российской Федерации и отдельными её субъектами при принятии решении в области управления государственной собственностью.

Апробация результатов диссертационного исследования.

Основные положения и результаты исследования получили одобрение в докладах и выступлениях на научно-практических конференциях: Всероссийская научно-практическая конференция «Формирование университетских комплексов – путь стратегического инновационного развития образовательных учреждений» (С.-Петербург, 2008, 2009); Третья Межвузовская научно-практическая конференция «Социально-экономические аспекты сервиса: современное состояние и перспективы» (Санкт-Петербург, 2009); Всероссийском конкурсе «Моя законотворческая инициатива» (Москва, 2010).

Основные положения и выводы диссертации внедрены в практику учебного процесса Санкт-Петербургского государственного университета сервиса и экономики при разработке методических рекомендаций для изучения дисциплин «Региональная экономика и управление», «Предпринимательская деятельность».

Отдельные разработки по повышению эффективности функционирования инвестиционно-строительных компаний внедрены в ООО «АЦР», осуществляющей строительство объектов жилой недвижимости в Санкт-Петербурге.

Публикации. Основное содержание диссертационного исследования отражено в 7 опубликованных работах общим объемом 2,15 п.л. из них 5 статей (1 статья общим объемом 0,35 п.л. опубликована в рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России) 2 работы – в материалах и трудах всероссийских конференций.

Структура диссертационного исследования. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 195 источников, приложения. Объем работы - 178 машинописного текста.

Диссертация выполнена в соответствии с паспортом специальности ВАК Российской Федерации: пункт 3.7. «Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие; межрегиональная торговля. Теория новой экономической географии».


СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность выбранной темы диссертационного исследования; определены объект, предмет, цель и задачи исследования, выявлена степень научной новизны, теоретическая и практическая значимость диссертационной работы.

В первой главе «Региональный рынок жилой недвижимости в современных условиях» проанализированы научные категории в области теории рынка жилой недвижимости, выявлены проблемы становления и развития рынка жилой недвижимости и обоснованы критерии оценки состояния рынка жилой недвижимости в крупной агломерации.

Во второй главе «Методические основы формирования и развития рынка жилой недвижимости крупной агломерации в условиях конкурентной среды» проанализированы проблемы экономико-правовой базы функционирования рынка жилой недвижимости, предложена классификация объектов жилой недвижимости в крупной городской агломерации, обоснована концепция экономического регулирования развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации.

В третьей главе «Методы формирования и управления развитием регионального рынка жилой недвижимости» сформулированы предложения по совершенствованию системы управления развитием рынка жилой недвижимости крупной агломерации, предложена экономическая модель оценки эффективности сделанных предложений и обоснован мультиатрибутивный эффект в системе управления рынком жилой недвижимости.

В заключении приведены основные научные результаты исследования.


2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ

ИССЛЕДОВАНИЯ

Принципиально новые результаты, которые могут быть использованы в управлении развитием рынка жилой недвижимости городских агломераций Российской Федерации, заключаются в следующем.

1. Уточнено содержание понятия "рынок жилой недвижимости", определено его место в составе рынка недвижимости путем обобщения и анализа определений рынка жилья сложившихся в отечественной и зарубежной практике.

Специфику недвижимости принято формулировать как совокупность свойств, обусловленных особенностями функционирования недвижимости с точки зрения ее материально-вещественной сущности, организационно-правового статуса, статуса недвижимости как товара, статуса недвижимости как инвестиционно-финансового актива.

В работе выявлена взаимосвязь особенностей недвижимости как товара и как объекта инвестиций. Она определяет ряд ключевых возможностей с точки зрения результатов инвестирования в объекты недвижимости (получение дохода и налоговых преимуществ; защита инвестиций от инфляции; увеличение стоимости собственного капитала инвестора; диверсификация инвестиций с целью минимизации риска).

В диссертации автор сформулировал свое определение ключевой экономической категории проводимого диссертационного исследования – «рынок жилой недвижимости».

Рынок жилой недвижимости представляет собой систему экономических отношений между заказчиками, подрядчиками, государством, покупателями объектов жилой недвижимости в части непосредственного производства, реализации и потребления объектов жилой недвижимости, в основе которой лежит принцип паритета интересов субъектов рынка в условиях выполнения основополагающих социальных функций государства путем комплексного управления, включающего в себя прямые и косвенные меры регулирования спроса и предложения на рынке жилой недвижимости.

2. Выявлены специфические факторы формирования и закономерности функционирования рынка жилой недвижимости как рыночного механизма в региональной экономике, а также систематизированы теоретические подходы к государственному регулированию РЖН крупной агломерации.

Для рынка жилой недвижимости в большей степени чем для других рынков характерна локализованность. Региональные и местные рынки недвижимости существенно отличаются как по уровню развития, так и по уровню цен и эффективности инвестиций.

Проведенные исследования позволяют выделить следующие специфические факторы формирования и функционирования РЖН крупной агломерации:

  1. На данном рынке практически нет товаров-субститутов. Даже если рассматривать в качестве таковых, например, автомобили, яхты и т.п., то вряд ли их можно считать полноценной заменой, а их стоимость будет существенно выше, чем аналогичных по площади домов или квартир.

  2. Быстрое появление на рынке дополнительного предложения невозможно, что свидетельствует о его низкой эластичности.

  3. Возможности саморегулирования посредством ценового механизма на данном рынке носят ограниченный характер, обусловливая необходимость государственного вмешательства.

  4. Уникальность и большой временной лаг между отдельными сделками с одним и тем же объектом недвижимости, относительно невысокая ликвидность при весьма значительных рисках, обуславливают необходимость появления на рынке не только продавцов и покупателей, но и профессиональных участников - оценщиков, риэлтеров и т.п.

  5. Для данного рынка характерна высокая закрытость. Сделки с недвижимостью по своей природе носят приватный характер, а открытая информация часто бывает неполной или недостоверной.

Особенности спроса и предложения на рынке жилой недвижимости характеризует следующая закономерность: с точки зрения домохозяйств, спрос на объекты недвижимости в определяющей мере зависит от соотношения реального и прогнозируемого уровня цен на них и уровня доходов, рассматриваемого в долгосрочной перспективе. При этом многочисленные исследования подтверждают относительную неэластичность спроса по цене на данном рынке. Это объясняется тем, что жилая недвижимость жизненно необходима человеку и при повышении цен на нее потребители предпочитают платить больше, нежели сокращать количество потребляемых жилищных услуг. Ввиду высокой стоимости недвижимого имущества, даже в относительно благополучных странах, спрос на этом рынке в большинстве случаев базируется на основе комбинации нескольких источников: собственных средств, заемных средств, государственных (муниципальных) субсидий и т.п. Кроме того, существенным сдерживающим фактором в этом вопросе выступают издержки переезда.

Другие закономерности выявлены в области предложения на РЖН крупной агломерации. В качестве основных выделяют следующие: уровень развития строительной индустрии; цикличный характер развития рыночного хозяйства; состояние и перспективы финансового рынка; государственные и региональные программы в данной области.

Проведенные исследования показали, что рынок жилой недвижимости включает в себя все многообразие участников смежных и взаимодействующих с ним рынков, а также отношений между ними. В результате были установлены общие границы и его структура. Это позволило раскрыть особенности организации и развития рынка жилой недвижимости крупной агломерации, обусловленные тремя группами факторов:

  1. специфическими свойствами самого товара «объект жилой недвижимости»;

  2. состоянием национальной жилищной экономики;

  3. особенностями конкретного населенного пункта.

В целях исследования рыночных отношений на рынке жилой недвижимости автором отмечается первичный характер жилищного блага, стационарность, неоднородность, долговечность, капиталоемкость, длительность воспроизводственного цикла. Эти свойства обусловили особенности РЖН: отсутствие территориального товародвижения, многократный обмен объекта, значимая роль фактора расположения и жилищных экстерналий, высокие трансакционные издержки, тесная связь с рынками земли и ипотечных кредитов.


3. Обоснован программно-целевой подход к управлению развитием рынка жилой недвижимости, формирующего специальные экономико-правовые условия для его субъектов в сфере предложения, что стимулирует социально-адаптированные процессы ценообразования в регионе, а также обеспечивает паритет интересов органов регионального управления, населения и компаний-застройщиков.

Автором на основе проведенных исследований обоснован программно-целевой подход к управлению развитием рынка жилой недвижимости, как внедрение новых методов регулирования РЖН, способствующих реализации целей государственного управления, который включает в себя как существующие, так и инновационные инструменты управления развитием этого рынка.

Существующие методы государственного регулирования, по нашему мнению, следует дополнить «инновационной компонентой» (рис. 1).



Цели, направления и инструменты государственного вмешательства в функционирование рынка жилой недвижимости







Экономическое регулирование РЖН










ПРОГРАМНО-ЦЕЛЕВОЙ МЕТОД РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ




Экономическое «инновационное» регулирование РЖН

Институты и субъекты регулирования:

 финансово-кредитные институты;

 налоговые органы;

 органы контроля;

 институты частоного-государственного партнерства.

Итоговый результат:

 Создание условий для влияния на структуру мотивации управленческих решений субъектов рынка (застройщиков), обеспечивающие паритет интересов всех участников рынка



















Сфера приложения государственной активности:

Косвенное воздействие на предложение на РЖН путем формирования принципиально новой системы мотивации и принятия управленческих решений застройщиками.






















Инструменты регулирования:

 денежно-кредитная политика;

 налоговая политика;

 демонополизация, создание условий для развития конкуренции;

 создание инфраструктуры рынка, единой информационной базы по рынку.




























Экономическое «дотационное регулирование РЖН

Институты и субъекты регулирования:

государственные финансово-кредитные институты;

государственный бюджет на всех уровнях;

фонды и объединения;

органы государственной власти.

Итоговый результат:

 Увеличение платежеспособности

 Вложение государственных средств



















Сфера приложения государственной активности:

Прямая инициация спроса населения за счет средств государственного бюджета всех уровней, дополнительных фондов и объединений., частных финансово-кредитных ресурсов, обеспеченных государственными обязательствами и гарантиями




























Инструменты регулирования:

прямые субсидии и дотации социально-незащищенным слоям и группам населения;

финансовые льготы;

ипотечные механизмы с элементами государственного обеспечения и т.п.

























Административное регулирование

РЖН

Институты и субъекты регулирования:

Законодательные и исполнительные органы федеральной, региональной и муниципальной власти.

Итоговый результат:

 Создание нормативно-правовой базы регулирующей деятельность всех субъектов рынка

Сфера приложения государственной активности:

Правовое регулирование деятельности субъектов рынка.

Инструменты регулирования:

правовые нормы прямого санкционирования и регулирования деятельности субъектов рынка;

система государственной стандартизации;

система государственного лицензирования;

метрологическая экспертиза и контроль;


Рис. 1. Воздействие органов регионального управления на РЖН
  1   2


Похожие:

Формирование и развитие рынка жилой недвижимости в крупной агломерации (на примере Санкт-Петербурга) iconОбзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
Коммерческая недвижимость традиционно включает в себя сегменты офисной, торговой, производственно-складской и гостиничной недвижимости....
Формирование и развитие рынка жилой недвижимости в крупной агломерации (на примере Санкт-Петербурга) iconПостановление от 31 августа 2009 года n 978 о межотраслевом общегородском ежегодном конкурсе на соискание премии Правительства Санкт-Петербурга за лучший инновационный проект Санкт-Петербурга
Санкт-Петербурга от 27. 12. 1995 n 156-27 "Об учреждении премий, стипендий, наград в Санкт-Петербурге" и в целях реализации постановления...
Формирование и развитие рынка жилой недвижимости в крупной агломерации (на примере Санкт-Петербурга) iconВопросы финансового планирования на предприятиях садово-паркового хозяйства (на примере санкт-петербурга)
Санкт-Петербургский государственная лесотехнический университет им. С. М. Кирова
Формирование и развитие рынка жилой недвижимости в крупной агломерации (на примере Санкт-Петербурга) iconО премии Правительства Санкт-Петербурга за лучший
Санкт-Петербурга от 27. 12. 1995 n 156-27 "Об учреждении премий, стипендий, наград в Санкт-Петербурге" и в целях реализации постановления...
Формирование и развитие рынка жилой недвижимости в крупной агломерации (на примере Санкт-Петербурга) iconК конкурсной документации
Настоящие требования разработаны в соответствии с пунктом 7 Положения о премии Правительства Санкт-Петербурга за разработку значимого...
Формирование и развитие рынка жилой недвижимости в крупной агломерации (на примере Санкт-Петербурга) iconЗакон Санкт-Петербурга от 12 июля 2002 г. N 316-28
Настоящий Закон Санкт-Петербурга принят на основании статей 61-63 и 66-68 Налогового кодекса Российской Федерации в целях формирования...
Формирование и развитие рынка жилой недвижимости в крупной агломерации (на примере Санкт-Петербурга) iconПостановление от 10 августа 2010 г. N 1061 о премии правительства санкт-петербурга за лучший инновационный проект, направленный на применение новых технологий при проведении работ по уборке снега и удалению наледи с крыш зданий в санкт-петербурге
Об учреждении премий, стипендий, наград в Санкт-Петербурге" и в целях реализации постановления Правительства Санкт-Петербурга от...
Формирование и развитие рынка жилой недвижимости в крупной агломерации (на примере Санкт-Петербурга) iconБизнес План создания туристической фирмы (на примере Санкт-Петербурга) =

Формирование и развитие рынка жилой недвижимости в крупной агломерации (на примере Санкт-Петербурга) iconПравительство санкт-петербурга
Внести в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 19. 06. 2007 n 689 о премии
Формирование и развитие рынка жилой недвижимости в крупной агломерации (на примере Санкт-Петербурга) iconАдминистрация санкт-петербурга
В целях организации работы по исполнению распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от
Разместите кнопку на своём сайте:
Бизнес-планы


База данных защищена авторским правом ©bus.znate.ru 2012
обратиться к администрации
Бизнес-планы
Главная страница