Место маркетинговых исследований в системе эффективного управления




Скачать 223.12 Kb.
PDF просмотр
НазваниеМесто маркетинговых исследований в системе эффективного управления
страница16/16
Дата конвертации14.10.2012
Размер223.12 Kb.
ТипДокументы
1   ...   8   9   10   11   12   13   14   15   16


В качестве «якорного» арендатора предпочтительнее иметь фирму с крупным сетевым 
бизнесом (российскую или иностранную). Выбор фирмы в значительной мере определит 
«ассортиментное лицо» Торгового Центра.  
РАСЧЕТ ФИНАНСОВЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ РАБОТЫ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА  
УСЛОВИЯ РАСЧЕТА ФИНАНСОВЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ПРОЕКТА  
Горизонт — первые пять лет эксплуатации ТЦ (с условным началом в 2005 году).  
Объем инвестиций (до начала эксплуатации) — $8600 тыс., как варианты рассмотрены 
последствия роста объема инвестиций на 15% до $9900 тыс.  
Расходы по функционированию Торгового Центра (первый год эксплуатации): $1080 тыс.  
Доходная часть Проекта формируется за счет сдачи в аренду площадей:  
торговые площади (всего арендопригодных 8400 кв.м.)  
ставка аренды: $30 за 1 кв.м. в месяц (с учетом НДС и КУ) 
заполняемость: 1-го года 70%, 2-го — 90%, последующих — 95%  
офисные помещения (арендопригодных 3000 кв.м.)  
ставка аренды: $20 за 1 кв.м. в месяц (с учетом НДС и КУ) 
заполняемость: 1-го года 70%, 2-го — 90%, последующих — 95%  
Динамика изменений основных параметров, влияющих на коммерческую эффективность 
Проекта:  
заработная плата персонала ТЦ — рост около 5% в год 
динамика стоимости энергоносителей — не более 10% в год 
прочие расходы первого года определены в существенно большем объеме, чем для 
последующих лет эксплуатации  
Норма дисконтирования (доход на вложенный капитал) — 8% годовых*/ (в валюте), как 
варианты рассмотрены 6% и 10%.  
Динамика арендных ставок отсутствует. Ремонт помещений: первый — не ранее, чем 
через семь лет с начала эксплуатации, т.е. эти расходы за горизонтом расчетов, а схема 
финансирования ремонта может обсуждаться.  
Ставка дисконтирования обычно принимается на уровне доходов, которые могут быть 
получены в результате практически безрискового вложения капитала. По результатам 
обследования 50 банков Санкт-Петербурга (июль-август 2003 года), средний процент по 
вкладу в $10000 на 12 месяцев с выплатой процентов в конце срока составляет 8%.
  
ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА Чистый дисконтированный доход 
(ЧДД/NPV). 
 
ЧДД характеризуют превышение суммарных денежных поступлений над суммарными 
затратами для данного проекта с учетом неравноценности их разновременности.  




Для признания проекта эффективным, с точки зрения инвестора, необходимо, чтобы его 
ЧДД был положительным; при сравнении альтернативных проектов предпочтение должно 
отдаваться проекту с большим значением ЧДД (при условии, что он положителен).  
Внутренняя норма доходности (ВНД / Internal Rate of Return).  
Значение нормы дисконта, при которой чистый дисконтированный доход проекта равен 
нулю. Справочный показатель. Проекты, у которых ВНД больше нормы дисконта, имеют 
положительное ЧДД и поэтому эффективны, те, у которых ВНД меньше нормы дисконта, 
имеют отрицательное ЧДД и потому неэффективны.  
Одна из экономических интерпретаций ВНД: если весь проект выполняется только за счет 
заемных средств, то ВНД равна максимальному проценту, под который можно взять заем 
с тем, чтобы суметь расплатиться из доходов от реализации проекта за время, равное 
горизонту расчета.  
Индекс доходности (ИД / Profitabily Index).  
Индексы доходности (profitability indexes) характеризуют (относительную) «отдачу 
проекта» на вложенные в него средства. При оценке эффективности часто используются:  
 
индекс доходности дисконтированных затрат — отношение суммы 
дисконтированных денежных притоков к сумме дисконтированных денежных 
оттоков; 
 
индекс доходности дисконтированных инвестиций (ИДЦ) — увеличенное на 
единицу отношение ЧДД к накопленному дисконтированному объему инвестиций.  
Срок окупаемости дисконтированный (Discounted payback period; (DPBP) мес.).  
Срок окупаемости - временной интервал, за пределами которого интегральный эффект 
становится и в дальнейшем остается неотрицательным. Иначе, - это период (в месяцах, 
кварталах, годах), начиная с которого вложения и затраты, связанные с инвестиционным 
проектом, покрываются суммарными результатами его осуществления.  
РАСЧЕТ ФИНАНСОВЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ПРОЕКТА  
Объем инвестиций — $8600 тыс.  
Норма дисконтирования (доход на вложенный капитал) — 8% годовых.  
тыс. USD накопленным итогом  
 


 
Чистый дисконтированный доход (NPV) — $745 тыс.  
для нормы дисконтирования 6% — $1300 тыс. 
для нормы дисконтирования 10% — $237 тыс.  
Внутренняя норма доходности (ВНД / IRR) — 11%.  
Индекс доходности (ИД / Profitabily Index) — 1.06  
для нормы дисконтирования 6% — 1.10 
для нормы дисконтирования 10% — 1.02  
Срок окупаемости дисконтированный (Discounted payback period) — 4.6 года  
для нормы дисконтирования 6% — 4.3 года 
для нормы дисконтирования 10% — 4.9 года  
Вывод:  
Если Проект реализуется с соблюдением представленных базовых условий, то он 
формально может считаться эффективным, так как ВНД даже несколько превышает 
стандартные проценты по срочным депозитам, которые предлагают ведущие банки Санкт-
Петербурга.  
«Базовый расчет» финансовых результатов, который был проведен для однозначно 
определенных стартовых условий и изменений параметров, позволяет признать Проект 
эффективным.  
Но на практике далеко не всегда параметры, оказывающие существенное влияние на 
эффективность Проекта, соответствуют однозначному прогнозу. Следовательно, для того, 
чтобы оценить эффективность Проекта, необходимо рассчитать его ЧДД, ВНД в условиях 
различной (в т.ч. неблагоприятной) динамики показателей. Необходимо понять, как 
изменения значимых параметров отражаются на финансовых результатах Проекта  
РАСЧЕТ ФИНАНСОВЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ при ИЗМЕНЕНИИ базовых условий  
АРЕНДНЫЕ СТАВКИ  

При условии работы ТЦ по ставкам аренды на 15% ниже применяемых в базовом расчете 
(с точки зрения специалистов МИК ГОРТИС, крайне маловероятное событие), проект 
является формально убыточным (для горизонта в 5 лет), так как ЧДД (для нормы 
дисконтирования 8%) равен ―минус 1230 тыс.USD‖, а ВНД составляет 3% (т.е. деньги для 
безубыточного завершения проекта к концу пятого года можно взять в Банках только под 
3%).  
При снижении ставок аренды по офисным помещениям до 14 USD/мес, без изменения 
всех прочих параметров Проект остается прибыльным, т.к. ВНД составит 8.8%, а ЧДД — 
190 тыс. USD. (для пяти лет эксплуатации).  
При условии работы ТЦ по ставкам аренды на 15% выше применяемых в базовом расчете, 
Проект является прибыльным (для горизонта в 5 лет), так как ЧДД (для нормы 
дисконтирования 8%) равен 2720 тыс.USD, ВНД составляет 19%, а срок окупаемости 
Проекта — меньше 4 лет (3.7 года).  
ЗАПОЛНЯЕМОСТЬ  
При условии работы ТЦ в условиях недостаточной загруженности (но по базовым ставкам 
аренды) — примерно на 15% ниже «плановой»: для 1-го года 70%, и для последующих 
80% — Проект является формально убыточным (для горизонта в 5 лет), так как ЧДД (для 
нормы дисконтирования 8%) равен ―минус 817 тыс. USD‖, а ВНД составляет 4.5%.  
ОБЪЕМ ИНВЕСТИЦИЙ  
При росте объемов инвестиций на 15% до $9900 тыс. ЧДД (для нормы дисконтирования 
8%) равен ―минус 555 тыс.USD‖, а ВНД составляет 6%. То есть Проект может быть 
признан убыточным для горизонта планирования в 5 лет, но для горизонта планирования 
в 6 лет ВНД = 11%, а ЧДД(8%) = 1085 тыс.USD, а срок окупаемости Проекта — 5.3 года.  
При экономии на инвестициях (предположим за счет снижения стоимости строительно-
отделочных работ) на 15% до 7300 тыс.USD Проект является прибыльным, так как ЧДД 
(для нормы дисконтирования 8%) равен 2045 тыс.USD, ВНД составляет 17%, а срок 
окупаемости Проекта — меньше 4 лет (3.9 года).  
ЗАРАБОТНАЯ ПЛАТА  
Снижение расходов по заработной плате на 30% (предположим — за счет снижения 
штатной численности) незначительно повлияет на финанcово-экономические показатели 
проекта: ЧДД (для нормы дисконтирования 8%) равен 950 тыс.USD, ВНД составит 11.8%, 
а срок окупаемости Проекта — 4.5 года.  
Рост заработной платы на 50% не выводит Проект в разряд даже формально убыточных, 
так как ЧДД (для нормы дисконтирования 8%) равен 406 тыс.USD, ВНД составляет 9.6%, 
а срок окупаемости Проекта — около 5 лет (4.77 года).  
Комментарии.  
Рассмотренный в качестве примера Проект (при горизонте планирования в 5 лет) не 
является высокодоходным, ВНД при средних (базовых условиях) составляет 11% (для 
расчетов в валюте).  

При реализации Проекта практически отсутствуют переменные издержки, то есть расходы 
практически не зависят от объема реализации услуг (доходов).  
Перспективы Проекта будут в решающей степени зависеть не столько от рыночной 
конъюнктуры (так как в качестве базовых параметров применялись пессимистические 
оценки), сколько от качества работы Команды, управляющей Торговым Центром (от 
успешности позиционирования и продвижения Торгового Центра).  
Формально, Проект может быть определен как рисковый, так как при изменении базовых 
условий по арендным ставкам и заполняемости ТЦ на 15%, сроки окупаемости Проекта 
сдвигаются за горизонт планирования. Однако, с практической точки зрения, финансовые 
риски Проекта могут быть определены как умеренные, так как даже в этих 
неблагоприятных (и маловероятных) условиях сроки окупаемости (дисконтированные) 
Проекта не превышают 6 лет.  
Доллар экономии на инвестициях обеспечивает доллар прироста ЧДД и наоборот. С 
учетом положительного ЧДД в 745 тыс.USD понятен «запас прочности» Проекта при 
росте объемов инвестиций.  
ООО «ГОРТИС» - маркетинговые исследования, консалтинг» не принимает на себя 
обязательств отвечать за потери любого рода, понесѐнные третьей стороной 
вследствие решений, принятых на основе информации, представленной в Примере.
  
 
Сноски  
*/ г-н Шаскольский предсказывет («Недвижимость России 2003», стр. 152-153) падение 
арендных ставок в ТЦ в 2004 году на 40% относительно уровня 2002 года. С точки зрения 
специалистов «МИК «ГОРТИС», ситуация малореальная, в самом неблагоприятном 
варианте возможна корректировка арендных ставок вниз для некоторых Торговых 
Центров на 10-15%% и не более.  
**/ По словам владельца сети магазинов «Лента» О.Жеребцова: «Оборот действующих 
магазинов достигает $20 тысяч за кв.м в год.»  
 

1   ...   8   9   10   11   12   13   14   15   16


Похожие:

Место маркетинговых исследований в системе эффективного управления iconВопросы к экзамену часть 2
Понятие финансового планирования, его роль и место в системе управления
Место маркетинговых исследований в системе эффективного управления iconСущность и принципы управления в системе туризма
Сущность управления в системе туризма заключается в выполнении четырех основных функций – планирования, организации, мотивации и...
Место маркетинговых исследований в системе эффективного управления iconМаркетинговое исследование
Консалтинговая компания «амико» это качественное консультирование и проведение маркетинговых исследований
Место маркетинговых исследований в системе эффективного управления iconОнлайн-исследования в России: конкуренция обостряется!
Методики и технологии проведения маркетинговых исследований стремительно меняются
Место маркетинговых исследований в системе эффективного управления icon«Основы коммерциализации технологий и результатов научных исследований и разработок»
Слушатели должны усвоить представления об маркетинговых мероприятиях, ведущих к
Место маркетинговых исследований в системе эффективного управления iconБизнес-план производства древесно-полимерных
Разработанный бизнес-план является продолжением серии маркетинговых исследований
Место маркетинговых исследований в системе эффективного управления iconРассматриваются практические вопросы организации маркетинговой деятельности на предприятиях всех форм собственности
Описываются концепция маркетинга, методы маркетинговых исследований, поведение покупателей и потребителей, излагаются политика продвижения...
Место маркетинговых исследований в системе эффективного управления iconС 26 по 30 сентября 2011 года состоялась стажировка студентов ннгу в Финляндии, г. Хельсинки по тематике Место и роль студенческих организаций в системе
С 26 по 30 сентября 2011 года состоялась стажировка студентов ннгу в Финляндии, г. Хельсинки по тематике «Место и роль студенческих...
Место маркетинговых исследований в системе эффективного управления iconУчебный курс "Финансовый менеджмент", его место, взаимосвязь и взаимодействие с другими учебными курсами. Предмет и задачи курса. Значение финансового менеджмента в обеспечении эффективного управ­ления, его практическая значимость
Владение методами оперативного управления денежными потоками, обес­печение устойчивого финансового положения предприятия обеспечивают­ся...
Место маркетинговых исследований в системе эффективного управления iconБанки и банковская система россии: состояние и пути развития эффективного корпоративного управления
Развитие банков, банковской системы и управления Москва: нп «Национальный совет по корпоративному управлению»
Разместите кнопку на своём сайте:
Бизнес-планы


База данных защищена авторским правом ©bus.znate.ru 2012
обратиться к администрации
Бизнес-планы
Главная страница