Источники финансирования строительства недвижимости




Скачать 36.73 Kb.
PDF просмотр
НазваниеИсточники финансирования строительства недвижимости
Дата конвертации10.09.2012
Размер36.73 Kb.
ТипДокументы
- 1 -
 
 
 
ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА 
НЕДВИЖИМОСТИ 
 
Богомолова О.А. 
 
Санкт-Петербургский Государственный Университет Экономики и Финансов, 
Санкт-Петербург, Россия 
 
 
В  статье  дается  общий  анализ  и  характеристика  источников  финансирования,  используемых 
при строительстве недвижимости. Рассматриваются достоинства и недостатки каждого из источников 
финансирования применительно к современной экономико-правовой ситуации в Российской Федера-
ции.  
 
The article gives you full analysis of different funding sources for real estate construction, benefits and 
weak points of each, shows characteristics of the project that ideally corresponds with each of the given re-
sources. 
 
На  рынке  строительства  недвижимости,  который  характеризуется  в 
числе прочего: 
- спросом на конечную продукцию, превышающим предложение,  
- ограниченностью выбора земельных участков,  
- сравнительно длинным производственным циклом, 
- высокими рисками реализации проекта, 
- существенным объемом привлекаемых средств, 
на  экономическую  эффективность  реализации    проекта  весомое  зна-
чение оказывает выбор источников финансирования. 
При  реализации  такого  инвестиционного  проекта,  как  строительство 
жилой  или  коммерческой  недвижимости,  ввиду  специфики  реализации 
проекта,  выбор  внешнего  источника  финансирования  осуществляется,  в 
основном, между размещением ценных бумаг, инвестиционным финанси-
рованием  или  проектным  финансированием.  Рассмотрим  кратко  сущ-
ность, преимущества и недостатки при выборе каждого из указанных вы-
ше источников. 
Анализируя  такой  метод  финансирования  как  выпуск  ценных  бумаг, 
несомненно,  можно  сделать  выбор  в  пользу  размещения  корпоративных 
облигаций, а не обыкновенных акций, что связано со спецификой данных 
ценных бумаг. Риск дробления собственности, а также необходимость уп-
латы дивидендов из прибыли, что приводит к невозможности налогового 
планирования  по  налогу  на  прибыль,  делают  метод  финансирования 
Управление общественными и экономическими системами 2007 № 2  

- 2 -
 
 
 
строительства  путем  размещения  обыкновенных  акций  менее  привлека-
тельным для строительных организаций. 
Финансирование  строительства  путем  размещения  облигационного 
займа представляет собой выпуск предприятием-инициатором инвестици-
онного проекта особых облигаций, средства от размещения которых пла-
нируются  на  финансирование  объявленного  инвестиционного  проекта.  В 
Российской  Федерации  процедура  эмиссии  облигаций  регламентируется 
Федеральным законом «о рынке ценных бумаг» от 22 апреля 1996 года N 
39-ФЗ, а также постановлениями государственного регулирующего органа 
– Федеральной Службой по финансовым рынкам (ФСФР). Также при со-
провождении  эмиссии  облигаций  следует  учитывать  положения  феде-
рального  закона  «О  защите  прав  и  законных  интересов  инвесторов  на 
рынке ценных бумаг» от 05.03.1999, №46-ФЗ. 
Основными  преимуществами  данного  метода  финансирования  в 
сравнении с инвестиционным финансированием и проектным финансиро-
ванием можно назвать: 
- Отсутствие необходимости предоставления залогового обеспечения. 
Под  полученную  сумму  каждому  кредитору  (держателю  облигации)  по 
отдельности не нужно предоставлять специальное имущественное обеспе-
чение, так как это нетипично для условия выпуска облигаций, в то время 
как  получение,  например,  банковского  кредита  зачастую  связано  с  пре-
доставлением обеспечения в форме залога. 
-  Отсутствие  необходимости  разработки  дорогостоящей  версии  биз-
нес-плана, как это было бы необходимо при получении банковского кре-
дита  или  организации  проектного  финансирования.  Для  выпуска  облига-
ций достаточно общей информации о проекте, которая будет содержаться 
в проспекте эмиссии облигаций. 
- Отсутствие зависимости от отдельного инвестора. Распространение 
облигаций  среди  значительного  числа  инвесторов  снижает  риск  обраще-
ния  кредитора  в  суд  и  предъявления  исковых  требований  на  весь  объем 
эмиссии  одновременно,  также  снижает  риск  сговора  кредиторов  с  целью 
банкротства компании-должника;  
-  Формирование  процентной  ставки  на  рыночных  условиях.  Так  как 
обычно  размещение  облигаций  проходит  среди  большого  числа  инвесто-
ров, эмитент получает рыночную оценку рисков, связанных с инвестиро-
Управление общественными и экономическими системами 2007 № 2  

- 3 -
 
 
 
ванием в его облигации, что положительно отражается на размере требуе-
мой доходности. При получении же банковского кредита первоначальный 
размер процентной ставки устанавливается самим кредитодателем и сни-
жение  процента  возможно  лишь  в  некоторых  случаях  (наличие  хорошей 
кредитной  истории,  долгое  и  перспективное  сотрудничество  данного 
предприятия – получателя средств с банком) в результате переговоров. 
-  Сохранение  контроля  над  предприятием.  В  отличие  от  проектного 
финансирования,  которое  подразумевает  создание  совместного  предпри-
ятия для реализации инвестиционного проекта, данный инструмент обес-
печивает  возможность  привлечения  дополнительных  сторонних  инвести-
ций, не размывая тем самым доли владельцев, благодаря чему сохраняется 
контроль над компанией и проектом; 
- Формирование публичной кредитной истории и позитивного имид-
жа на фондовом рынке. Облигация как публичный инструмент заимство-
вания, подразумевает необходимость раскрытия информации об эмитенте 
(его  финансово-хозяйственной  деятельности  и  исполнении  обязательств 
по  облигациям).  Данный  фактор  служит  предпосылкой  формирования 
публичной  кредитной  истории.  Положительная  публичная  кредитная  ис-
тория облегчает доступ к кредитным ресурсам, способствует повышению 
узнаваемости брэнда на рынке и ведет к повышению капитализации ком-
пании.  При заимствовании кредитных средств в кредитной организации, 
наличие  положительной  кредитной  истории  является  преимуществом 
только при дальнейшем сотрудничестве с данным банком и не влияет на 
возможность  доступа  к  кредитным  ресурсам  других  коммерческих  кре-
дитных  организаций,  так  как  в  России  на  данный  момент  не  существует 
единой банковской базы по ведению кредитных досье заемщиков. 
Наряду с преимуществами данного инструмента существуют и недос-
татки: 
- Дорогостоящее сопровождение выпуска ценных бумаг. Сложность и 
рисковость процедуры эмиссии вынуждают заемщика для ее прохождения 
прибегать к услугам профессиональных участников рынка ценных бумаг – 
инвестиционных компаний, затраты на оплату услуг которых существенно 
увеличивают  стоимость  заимствования.  Соответственно  такая  дороговиз-
на процедуры ограничивает круг инвестиционных проектов, которые име-
ет смысл финансировать через облигационные займы. 
Управление общественными и экономическими системами 2007 № 2  

- 4 -
 
 
 
-  Высокие  требования,  предъявляемые  к  заемщику  (узнаваемость 
брэнда у широкого круга потенциальных инвесторов, прибыльность в пе-
риод подготовки и размещения эмиссии и т.д.) 
Следующий  метод  финансирования  строительства  нового  объекта - 
получение  кредита  подразумевает  получение  предприятием  кредитных 
средств от банка под различные виды обеспечения на условиях возвратно-
сти,  платности.  Среди  нормативных  документов,  регулирующих  кредит-
ную деятельность банка, а также отношения между заемщиком и кредито-
ром  по  поводу  получения  кредита,  можно  назвать:  Гражданский  Кодекс 
РФ (1 часть) от 30.11.1994 №51-ФЗ, Федеральный закон «Об ипотеке (за-
логе недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ; Федеральный закон о бан-
ках и банковской деятельности» от 02.12.1990 №395-1.  
Среди основных преимуществ данного инструмента можно выделить: 
 -  Отсутствие  дополнительных  расходов,  связанных  с  получением 
кредита. Если при реализации эмиссионных ценных бумаг заемщик несет 
расходы по регистрации и размещению выпуска, то при обращении в банк 
кредитные заявки рассматриваются бесплатно, а суммы за выдачу креди-
та, как правило, незначительны.  
- Гибкость кредитного договора. При необходимости отдельные усло-
вия кредита могут быть изменены по договоренности сторон в более ко-
роткие сроки по сравнению с облигационным займом. 
Говоря о недостатках данного источника финансирования, определим 
следующие: 
- Наличие различных видов обеспечения. Чаще всего при кредитова-
нии  данной  отрасли  выбирается  залоговое  обеспечение,  например,  часть 
помещений в строящихся объектах выводится из продажи, что может гро-
зить потерей определенной доли выручки. 
- Подготовка большого пакета документов. Для получения банковско-
го кредита необходимо предоставить детальный бизнес-план, на разработ-
ку  которого  требуется  время  и  деньги  (в  случае  привлечения  сторонних 
организаций в части проведения маркетинговых исследований, помощи в 
написании бизнес-плана и т.п.). К тому же, если реализация проекта свя-
зана с новым строительством, то банк может потребовать копии договора 
купли-продажи земельного участка или договора аренды.  
Управление общественными и экономическими системами 2007 № 2  

- 5 -
 
 
 
- Выдача сумм, недостаточных для полного финансирования проекта. 
Недостаток ресурсной базы даже у солидных банков и высокая рискован-
ность проекта строительства не позволяют выдавать единовременно сум-
мы, превышающие 25% от суммы собственного капитала. Данный норма-
тив установлен Центральным Банком [1]. 
Рассматривая проектное финансирование, следует отметить, что ана-
лизировать его как отдельный источник финансирования не совсем верно. 
Проектное  финансирование – это  особая  форма  организации  инвестици-
онной деятельности на основе привлечения внешних источников с целью 
получения  денежного  потока,  генерируемого  проектом.  Для  реализации 
проекта  обычно  создается  уникальное  предприятие  (мероприятие),  пред-
полагающее скоординированные действия его участников. Предполагает-
ся, что эти действия нацелены на достижение определенных целей участ-
ников  в  условиях  временных  и  ресурсных  ограничений.  Участниками 
данного проекта может быть предприятие, реализующее инвестиционный 
проект,  крупные  банки,  инвестиционные  компании  и  другие  партнеры, 
планирующие вкладывать свои средства. 
Преимуществами  данной  формы  организации  финансирования  явля-
ются: 
- Привлечение значительных кредитных ресурсов под потенциальный 
проект.  Вовлечение  в  реализацию  проекта  нескольких  кредиторов-
партнеров  дает  возможность  сгенерировать  более  весомый  объем  ресур-
сов, чем альтернативное заимствование путем размещения облигаций или 
получения банковского кредита. 
- Создание совместного предприятия, т.е. работа с чистого листа по-
зволяет  избежать  риска  влияния  на  проект  обстоятельств,  связанных  с 
прошлым  компании.  Например,  с  налоговыми  претензиями  по  итогам 
проверки  одного  из  прошедших  периодов  или  с  признанием  недействи-
тельным важного договора, заключенного несколько лет назад.  
- Прозрачность проекта. Возникает меньше трудностей при определе-
нии  и  планировании  денежных  потоков,  поскольку  отсутствует  влияние 
операций, не связанных с проектом. Прозрачность способствует установ-
лению  доверия  между  партнерами  и  более  высокой  оценке  стоимости 
проекта.  
Управление общественными и экономическими системами 2007 № 2  

- 6 -
 
 
 
- Распределение рисков между заемщиком, кредитором и, как прави-
ло, еще одним участником проекта. Если при обычном кредитовании все 
риски берет на себя заемщик, то при проектном финансировании управле-
ние политическим риском, например, наиболее целесообразно возложить 
на государственные органы, вовлекая их в проект в качестве его спонсора, 
а  рыночные риски — покупателям или связанным с ними сторонам путем 
заключения специализированных контрактов. 
Недостатками данного метода финансирования являются: 
-  Наличие  детального  технико-экономического  обоснования,  разра-
ботка которого требует большого времени. При реализации такого специ-
фичного  проекта,  как  строительство  недвижимости,  разработка  бизнес-
плана может занимать до нескольких месяцев. 
- Отсутствие законодательства, регулирующего содержание, порядок 
и  технологию  проектного  финансирования.  Отсутствие  четких  регламен-
тов может влиять на процесс заключения сделки. 
Проанализировав преимущества и недостатки каждого метода можно 
сделать вывод, что каждый из данных источников финансирования может 
стать оптимальным выбором в зависимости от условий реализации проек-
та, экономической ситуации на рынке и стратегических целей компании. 
Если  инвестиционный  проект  предполагает  сравнительно  небольшое 
вовлечение  привлекаемых  средств,  при  этом  разработан  ТЭО  и  начата 
реализация проекта (оформлены договора аренды или купли-продажи зе-
мельного участка), то выбор между  источниками финансирования может 
быть сделан в пользу банковского кредита. 
Если предприятие – девелопер хорошо известно на рынке, собирается 
реализовывать  проект  под  собственным  брэндом,  готово  понести  допол-
нительные  расходы,  чтобы  привлечь  средства  в  большем  объеме,  чем 
предполагает  использование  банковского  кредита,  то  выбор  может  быть 
сделан в пользу размещения облигационного займа. 
Если  компанией  задумывается  уникальный  проект,  включающий  в 
себя целый строительный комплекс и предполагающий генерирование де-
нежного  потока,  но  обладающий  высокими  рисками.  При  этом  данный 
проект требует привлечения такого объема средств, который не возможно 
получить  путем  размещения  облигационного  займа или  кредитованием  в 
Управление общественными и экономическими системами 2007 № 2  

- 7 -
 
 
 
банке,  то  выбор  может  быть  сделан  в  пользу  организации  совместного 
предприятия на принципах проектного финансирования. 
Таким  образом,  можно  сделать  вывод,  что  для  финансирования 
строительства  среднестатистического  проекта,  оптимальным  источником 
финансирования может стать размещение облигационного займа. 
_____________________________ 
1. Об обязательных нормативах банков // Инструкция Центрального банка Российской Феде-
рации № 110-И от 16.01.2004. 
 
Управление общественными и экономическими системами 2007 № 2  



Похожие:

Источники финансирования строительства недвижимости iconИсточники финансирования строительства недвижимости
Санкт-Петербургский Государственный Университет Экономики и Финансов, Санкт-Петербург, Россия
Источники финансирования строительства недвижимости iconАнкета для рассмотрения предварительной заявки
Порядку установления кредитных лимитов для финансирования строительства объектов недвижимости
Источники финансирования строительства недвижимости icon1. Строку таблицы паспорта Программы «Объемы источники финансирования» изложить Объемы источники финансирования Программы
Реализация Программы будет осуществляться за счет средств консолидированного бюджета муниципального района в объеме 925,0 тыс руб.,...
Источники финансирования строительства недвижимости iconОфициальный публикатор в области проектирования, строительства
ОснОвным инструментОм финансирОвания стрОительства по сей день Остаются средства дОльщиКОв стр. 8-9
Источники финансирования строительства недвижимости iconБизнес-план должен быть подписан ректором и главным бухгалтером вуза. В нем необходимо указать источники финансирования и конкретные денежные суммы, которые использованы для финансирования организации и реализации новой образовательной программы
О введении показателя экономической устойчивости образовательного учреждения при его лицензировании и аккредитации
Источники финансирования строительства недвижимости iconИсточники краткосрочного финансирования
Корпоративное финансирование имеет дело с финансовыми обязательствами и акционерным капиталом компании
Источники финансирования строительства недвижимости iconСколько ждать обещанного кирпич не помеха
Источники финансирования на часть инвестиционного фонда уже претендует Юрий Лужков
Источники финансирования строительства недвижимости iconОценка стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса
Диссертация выполнена на кафедре «Экономика строительства и инвестиционный менеджмент» Государственного университета управления
Источники финансирования строительства недвижимости iconПрограмма тасис ес для Российской
Финансовый план 30 10 Допущения, принятые в финансовых расчетах 30 10 Исходные данные 30 10 Расчет выручки от реализации 32 10 Источники...
Источники финансирования строительства недвижимости iconКурсовая работа [35. 4 K], 16. 05. 2004
Нематериальные блага. Экономическая оценка услуг. Трудовые ресурсы и управление. Материально-техническая база. Ценообразование в...
Разместите кнопку на своём сайте:
Бизнес-планы


База данных защищена авторским правом ©bus.znate.ru 2012
обратиться к администрации
Бизнес-планы
Главная страница