КОммЕрчЕская недВИжИмОсТь




PDF просмотр
НазваниеКОммЕрчЕская недВИжИмОсТь
Дата конвертации29.08.2012
Размер45.3 Kb.
ТипДокументы

актуальная тема
КОммЕрчЕсКАЯ НЕдВИжИмОсТь
новые правила    съема
16 территория бизнеса · № 11 (48) 2010


актуальная тема
КОммЕрчЕсКАЯ НЕдВИжИмОсТь
� текст  Илья ТИТОВ
рынок коммерческой недвижимости постепенно 
оживает вместе со всей экономикой, медленно,  
но верно превращаясь в рынок арендодателя,  
а не арендатора. Вводятся новые объекты, аренд-
ные ставки ползут вверх, но перспективы могут 
лишь печалить арендодателей: соотношение пред-
ложения и спроса, которые сейчас соответствуют 
друг другу, скоро изменится. В последующие 
два-три года темпы ввода новых площадей замед-
лятся, и вновь построенные объекты мы увидим 
не ранее чем через пять лет. причина — перерыв в 
работе девелоперов, вызванный пресловутым кри-
зисом. И тот подъем, который наблюдался до него, 
будет возможен лишь в 2011–2012 годах. поэтому, 
по мнению специалистов, дефицит качественных 
площадей вынудит арендаторов занимать площади 
в менее качественных объектах и приведет к росту 
ставок в наиболее успешных тК.
Буря перед затишьем
Докризисный  экономический  если  не  бум,  то  точно 
подъем  был  особенно  ярко  заметен  в  сфере  ритейла. 
Крупные сети активно развивались и распространялись 
по  торговым  комплексам  городов-миллионеров.  В  свя-
зи  с  кризисом  и  упадком  покупательной  способности 
населения  развитие  было  прервано,  и  не  в  последнюю 
очередь в результате непонимания руководством сетей, 
сколько новых точек понадобится и понадобятся ли они 
вообще.  Растерянности  добавляла  неясность  в  вопро-
се перспектив изменения арендных ставок. В итоге 2009 
год ознаменовался выходом на сцену малого и среднего 
ритейл-бизнеса  (мелких  сетей  от  одной  до  пяти  точек) 
и  не  разрухой,  конечно,  но  запустением  торговых  ком-
плексов,  которые  все  больше  начали  напоминать  отели  
в неблагоприятный для отдыха сезон.
— Во всех сегментах коммерческой недвижимости — 
и офисной, и торговой, и складской — арендодатели пы-
тались  договориться  с  арендаторами.  Те,  кто  проявил 
ресс»
гибкость и скорректировал арендные ставки в сторону 
терп
понижения,  смогли  сохранить  свою  прибыль  (харак-
н
И
терным  симптомом  стала  витавшая  в  воздухе,  но  так 
и не осуществившаяся идея проекта — выставлять не-
ликвидные  помещения  на  аукцион  по  бросовой  цене). 
гентства «
Те же, кто остался в кризис без арендаторов, попали в са-
ото а
мую сложную ситуацию: проблемой многих таких арен-
Ф
додателей стало соседство на одном объекте операторов 
с арендными ставками, оставшимися на прежнем уров-
не, и тех, кто снимал площади по сниженной ставке. По-
мимо этого, частичная продажа объектов приводила к 
тому, что они становились своего рода «коммунальны-
новые правила    съема ми квартирами», это еще в большей степени усугубляло 
№ 11 (48) 2010 · территория бизнеса
17


актуальная тема
КОммЕрчЕсКАЯ НЕдВИжИмОсТь
или анонсируют свое появление международные бренды, 
·  Самыми доходными арендаторами торговых 
в том числе класса luxury. (К примеру, для своих магази-
центров, их опорой и надеждой, выступают 
нов  подыскивает  торговые  помещения  Prada.)  Поэтому, 
ювелирные магазины, салоны мобильной связи, 
несмотря  на  то  что  спрос  увеличился  во  всех  областях 
аренды,  именно  торговая  недвижимость  стала  первым 
монобрендовые парфюмерные магазины, аптеки  сегментом рынка коммерческой недвижимости, отреаги-
и оптика, а также химчистки и ателье по ремонту 
ровавшим на начало выхода из кризиса. Испытав 30%-ное 
одежды и обуви — таковы данные рейтинга ком-
падение в начале 2009 года, к 2010-му арендные ставки в 
пании Penny Lane Realty
торговых комплексах Петербурга, в основном, вернулись 
на  докризисный  уровень.  Отсутствие  свободных  поме-
щений  в  наиболее  успешных  торговых  центрах  подтол-
их положение и вело к потере арендаторов, — подводит  кнуло ставки к росту. И если в 2009 году собственники не 
итоги  Людмила Рева, директор по развитию бизнеса  прибегали  к  ежегодной  индексации,  стараясь  удержать 
ASTERA.
арендаторов, то сейчас эта практика начинает восстанав-
ливаться. А характерные для 2009 года уступки аренда-
Step-by-step к былым высотам
торам и снижение ставок аренды сохранились только в 
За первое полугодие 2010 года оборот розничной торгов- торговых комплексах с низким уровнем посещаемости и 
ли вырос примерно на 5 %. На рынок Петербурга выходят  проблемной заполняемостью.
18 территория бизнеса · № 11 (48) 2010





актуальная тема
КОммЕрчЕсКАЯ НЕдВИжИмОсТь
Однако арендатор сегодня уже не тот, что был рань-
ше. Не хуже, не лучше, но другой: кризис заставил мно-
клама
гих операторов изменить свои форматы. Образно говоря, 
ре
аренда обмельчала — это, разумеется, касается запраши-
ваемых арендаторами площадей. Так, в 2010 году основ-
ной запрос шел на помещения в 100–150 кв. м.
Портрет героев в профиль
Самыми доходными арендаторами торговых центров, их 
опорой и надеждой, выступают ювелирные магазины, са-
лоны мобильной связи, монобрендовые парфюмерные ма-
газины, аптеки и оптика, а также химчистки и ателье по 
ремонту одежды и обуви — таковы данные рейтинга ком-
пании Penny Lane Realty, рассчитавшей, какие арендаторы 
приносят наибольшую прибыль в расчете на 1 кв. м.
Действительно, ювелирный бизнес сегодня процвета-
ет, торговля идет бойко, а средняя ставка аренды состав-
ляет $3,5 тыс. за 1 кв. м в год, причем площади ювелир-
ные магазины занимают совсем небольшие — 50–70 кв. м.  
Ну чем не курица, несущая золотые яйца!
Далее в почетном списке значатся салоны мобильной 
связи.  Арендодатели  любят  их  почти  так  же  сильно  и 
почти по той же самой причине: средняя ставка аренды 
у «сотовых ритейлеров» составляет $1–4 тыс. за 1 кв. м 
в  год  при  еще  меньших  площадях,  занимаемых  ими. 
Оптимальная площадь салона сотовой связи составляет 
40–50 кв. м. Кроме того, салоны мобильной связи ориен-
тированы на самый широкий спектр потребителей, поэ-
тому покупатели так и роятся вокруг них, «залетая» и в 
соседние магазины.
За  сотовыми  телефонами  изящно  выступают  моно-
брендовые 
парфюмерно-косметические 
магазины   аренду офисов приходит от компаний, переезжающих в 
(не  путать  с  сетевыми  парфюмерными  универмагами!).  бизнес-центры более высокого класса — как правило, из 
Несмотря на небольшую площадь и узкий ассортимент,  С в В, а наибольшим спросом среди арендаторов поль-
такие магазины привлекают в торговые центры довольно  зуются  относительно  небольшие  помещения  площадью 
большой поток посетителей, особенно в предпразднич- 50–250 кв. м. Показательно, что сегодняшний арендатор 
ные дни. Идеальная площадь для магазинов косметики  предпочитает  экономить  на  «нежилых»  помещениях 
и парфюмерии — 40–100 кв. м, за которую те готовы пла- (коридоры и холлы), стараясь максимально эффективно 
тить $500–1,5 тыс. за 1 кв. м в год.
использовать  общее  офисное  пространство,  применяя, 
О популярности аптек или магазинов оптики и гово- например, раздвижные перегородки. Вместе с тем можно 
рить не приходится. Сегодня, в период осеннего обостре- говорить, что рынок коммерческой недвижимости снова 
ния, одну аптеку за день может посетить до 1,5 тыс. чело- становится рынком продавца.
век. При этом небольшие площади, любимые аптеками и 
— Еще недавно арендатор диктовал условия собствен-
магазинами оптики, — 70–80 и 30–40 кв. м соответствен- никам бизнес-центров, такие бонусы, как льготный пе-
но — совсем не мешают такому обороту. За возможность  риод  аренды  и  сокращенный  депозит,  стали  общепри-
помогать людям названная категория арендаторов пла- нятой практикой. Сегодня в ликвидных бизнес-центрах 
тит в среднем $400–1,3 тыс. за 1 кв. м в год.
собственники  увеличили  ставки  аренды  на  10–15 %.  
Завершает список прозаический, но всем необходимый  На  конец  III  квартала  2010  года  эти  ставки  в  бизнес-
пункт: всевозможные службы быта. Такие службы присут- центрах класса A составили $350–550 за 1 кв. м в год, не 
ствуют практически в каждом торговом комплексе, хотя  включая НДС, а в бизнес центрах класса B+ и B-бизнес — 
арендаторы стыдливо «задвигают» их в самые дальние за- $240 за 1 кв. м в год, — приводит данные Людмила Рева.
коулки своих владений, что, однако, не мешает не зарас-
Благодаря вводу новых проектов уровень вакансии в 
тать народной тропе, к ним ведущей. Приемные пункты  бизнес-центрах остается довольно высоким — особенно 
химчисток, мастерские по ремонту одежды и обуви, часов,  это касается новых высококлассных бизнес-центров, вве-
зонтов и прочие могут занимать от 2 до 60 кв. м.
денных в эксплуатацию в конце 2009 — начале 2010 года. 
Несмотря на это, новые премиальные бизнес-центры не 
Из конторы в офис 
снижают  ставки,  предпочитая  ожидать  дальнейшего 
Рынок офисной недвижимости также испытывает опре- восстановления экономики и возврата на рынок аренда-
деленный  подъем.  Причем  основная  доля  запросов  на  торов, готовых платить за роскошь.
№ 11 (48) 2010 · территория бизнеса
19


актуальная тема
КОммЕрчЕсКАЯ НЕдВИжИмОсТь
Коммерческая «новостройка»
Сложности с финансированием уже строящихся объек-
тов начались еще в 2008 году, и многие проекты, находя-
щиеся в стадии замысла, разработки концепции и даже 
проектирования, были приостановлены. 
— Мы почувствовали это по своим заказчикам, — рас-
сказывает Геннадий Киркин, председатель комитета по 
строительной индустрии ЛОТПП, генеральный дирек-
тор  ЗАО  «Строительная  компания  "Ирбис"».  —  Один 
из  них  приостановил  строительство  офисного  здания, 
другой — складского комплекса. Было заморожено стро-
ительство  одного  офисно-гостиничного  комплекса,  где 
мы выполняли функции генерального подрядчика. Более 
того, мы сами настаивали на приостановке, когда увиде-
ли, что затраты на строительство и воплощение задуман-
ной до кризиса концепции могут оказаться неоправдан-
ными в новых рыночных реалиях.
В  кризис  было  открыто  много  объектов  коммерче-
ской недвижимости, однако причиной была своего рода 
«инерция»,  вызванная  докризисным  подъемом:  если 
объект  к  концу  2008  года  был  готов  на  80–90 %,  то  де-
велопер  старался  завершить  его  во  что  бы  то  ни  стало. 
Однако незавидная судьба ожидала большинство таких 
комплексов.  Проекты,  введенные  в  кризисный  период, 
оказались в плачевной ситуации: имея списки «хороших 
магазинов» до кризиса, с его наступлением объекты ока-
зались пустыми — арендаторы изменили свои планы и не 
смогли выйти в эти ТК. Последние были вынуждены сни-
жать арендные ставки, кто-то в корне менял концепцию,  
а кому-то и вовсе пришлось выставлять свои проекты на 
торги, однако реальных продаж было немного. 
Сегодня мы наблюдаем иную картину: в течение трех 
кварталов  2010  года  в  Петербурге  в  эксплуатацию  было 
введено 154 тыс. кв. м новых офисных площадей, что при-
вело к росту предложения на 7 %. С учетом планов ввода в 
эксплуатацию в IV квартале 2010 года около 73 тыс. кв. м 
офисных площадей, объем предложения офисной недви-
жимости в нашем городе составит более 2,4 млн кв. м. Од-
нако объем именно нового строительства снизился.
— Сейчас на рынке, в основном, присутствуют объек-
ты, которые были начаты еще до кризиса, либо проекты, 
готовящиеся  к  проектированию.  Образовался  разрыв, 
который мы увидим в ближайшее время: одни проекты 
уже закончатся, другие еще не начнутся. Факт — коли-
чество проектов, поданных в Госэкспертизу в 2010 году, 
почти  вполовину  меньше,  чем  в  2008-м  и  даже  в  2009 
году, — сообщает Геннадий Киркин.
Усугубляет  ситуацию  и  другая  проблема:  до  кризи-
са  банковские  кредиты  были  одним  из  основных  ис-
точников  финансирования  строительных  проектов. 
Банки охотно на это шли, так как видели доходность и 
стабильность  сектора  недвижимости.  Сейчас,  по  сло-
вам самих представителей банковских структур, любые 
строительные  проекты  —  это  потенциально  рисковые 
активы.  Риски  связаны  с  востребованностью  будущих 
объектов,  с  возможностью  и  способностью  девелопер-
ских компаний реализовать проект в заявленные сроки, 
уложившись в бюджет и в запрошенные у банка кредит-
ные средства.
20 территория бизнеса · № 11 (48) 2010


актуальная тема
КОммЕрчЕсКАЯ НЕдВИжИмОсТь
в которых четко прописана эскалация цен, а у всех арен-
·  за три квартала 2010 года в Петербурге в эксплуа- даторов есть понимание окупаемости своего магазина, — 
тацию было введено 154 тыс. кв. м новых офис-
делится мнением Людмила Рева.
ных площадей, что привело к росту предложения 
У российских же предпринимателей в целом не было 
на 7 %. С учетом планов ввода в эксплуатацию в 
такого  подхода.  Но  были  деньги,  которые  они  активно 
вкладывали в указанный бизнес, становящийся все более 
IV квартале 2010 года около 73 тыс. кв. м офисных  популярным на протяжении последних трех-четырех лет. 
площадей, объем предложения офисной недви-
В итоге многие бизнес- и торговые центры (речь не идет 
жимости составит более 2,4 млн кв. м 
о «Меге», «Радуге» и иже с ними, где изначально присут-
ствовали  иностранные  девелоперы,  обладающие  необ-
— Недавно на круглом столе, посвященном инвести- ходимым опытом) спланированы не лучшим образом и 
циям  в  строительство  коммерческой  недвижимости,  внешне непривлекательны, — в этом мнении сошлись не-
представители банковских структур говорили, что день- которые участники форума PROEstate 2010. Такие ТК де-
ги  есть,  есть  заинтересованность  в  увеличении  кредит- монстрируют отсутствие понимания девелоперами нужд 
ного  портфеля,  есть  желание  кредитовать,  но…  крайне  и задач ритейлеров.
мало  проектов,  которые  банки  готовы  финансировать. 
По  разным  оценкам,  сегодня  от  12 %  до  20 %  ком-
Банку  важно  понимать,  что  заемщик–девелопер  имеет  мерческой  недвижимости  Петербурга  не  соответствует 
собственные средства, имеет четкий бизнес-план строи- реальному уровню. Часто собственники или управляю-
тельного проекта и, самое главное, на данный строитель- щие  компании  заявляют  заведомо  завышенную  класс-
ный  продукт  есть  или  будет  спрос,  который  обеспечит  ность своих объектов для обоснования арендной ставки.  
возврат инвестиций, — говорит Геннадий Киркин.
В основном несоответствие объектов заявленным «бук-
К сожалению (или наоборот), сегодня банки кредиту- вам»  наблюдается  в  области  технических  характери-
ют либо собственные проекты, реализуемые дочерними  стик — систем пожаротушения, вентиляции и т. д. Увы, 
девелоперскими структурами, либо проекты с участием  на эти параметры неискушенные российские арендаторы 
государства.
редко обращают должное внимание. Что касается види-
мых вооруженным глазом характеристик торгового или 
Девелопмент:  
бизнес-центра  —  наличию  парковки,  продуманности 
слово гордое, дело тонкое
планировки или качеству интерьеров, — несоответствие 
Какими  бы  печальными  ни  были  последствия  кризиса,  здесь наблюдается в меньшей степени.
он стал хорошим уроком для той сферы приложения де-
Нет худа без добра и все в этом мире имеет свою обрат-
ловой активности российских бизнесменов, которая но- ную сторону. Прилагая мудрые мысли к рынку коммерче-
сит громкое и красивое имя «девелопмент». Петербург по  ской недвижимости и кризису, его постигшему, хочется 
количеству торговых площадей на душу населения не от- напоследок развернуть медаль светлой сторой: появилась 
стает от Европы, а вот большим количеством качествен- надежда, что девелопер (былой или грядущий), вынаши-
ных торговых площадей похвастать не может.
вая очередной проект, нет-нет да и вспомнит ситуацию, 
— Хороший торговый центр — тот, в котором площа- когда в период кризиса в дурно скроенных и непонятно 
ди  заполнены  на  100 %.  При  этом  торговые  операторы  как  сшитых  объектах  коммерческой  недвижимости  ца-
удачно соседствуют друг с другом, создавая внутри одно- рила не разруха, конечно, но запустение, а кризис станет 
го комплекса синергетический эффект. Качественные ТК  жестким, но полезным уроком, который заставит девело-
развиваются  в  рамках  четкой  концепции,  их  владельцы  перов определять четкие цели и ориентироваться на вы-
понимают,  на  какую  аудиторию  рассчитан  комплекс,   сокие стандарты. 
в нем присутствуют развлекательная составляющая, услу-
ги и сервис. В таком комплексе можно провести весь день. 
комментарий
Имеет значение и расположение торгового объекта — лик-
видные ТК находятся в местах с большой проходимостью, 
Владислав Фадеев, руководи-
концентрацией транспортных и пешеходных потоков. Для 
тель отдела маркетинга департа-
соблюдения всех этих параметров необходима тщательно 
мента консалтинга GVA Sawyer:
разработанная  концепция,  создание  которой  начинает-
—  Многие  замороженные  в  кризис  проекты,
ся с осуществления маркетинговых исследований еще на 
скажем  честно,  были  крайне  неудачны.  И  сла­
нулевой фазе строительства объекта. На следующих эта-
ва  богу,  что  они  не  были  реализованы.  Сейчас 
пах проводится предброкеридж объекта с последующим 
существует масса примеров объектов, которые
брокериджем. Маркетинговые акции в форме размещения 
не могут сгенерировать достаточный поток до­
баннеров  и  распространения  листовок,  оповещающих  о 
ходов. Однако рынок еще далеко не исчерпан —
это касается как традиционных форматов ком­
составе торговых операторов нового ТК, должны предва-
мерческой  недвижимости,  так  и  тех,  которые  
рять открытие объекта. И наконец, уже на этапе функцио-
не  представлены  на  рынке  Санкт­Петербурга.  
нирования комплекса важно продолжать маркетинговую 
Например  аутлет­центров  в  торговой  недви­
деятельность, проводить тематические мероприятия и ак-
жимости  или  коворкинг­центров  в  офисном 
ции. Кроме того, качественный девелоперский проект ха-
сегменте.  Наконец,  возможно  и  направление, 
рактеризуется еще и долгосрочными договорами аренды, 
связанное с «зеленым» строительством.
№ 11 (48) 2010 · территория бизнеса
21



Похожие:

КОммЕрчЕская недВИжИмОсТь iconОбзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
Коммерческая недвижимость традиционно включает в себя сегменты офисной, торговой, производственно-складской и гостиничной недвижимости....
КОммЕрчЕская недВИжИмОсТь iconЖилая и коммерческая недвижимость. Что лучше для вас?

КОммЕрчЕская недВИжИмОсТь iconНедвижимость экстра класса
Загородная недвижимость по-разному. Лондон страдает от сильной зависимости от фи
КОммЕрчЕская недВИжИмОсТь iconСоБытиЯ коммерческая Бизнес-календарь 4 недвижимость Опрос. 16-21 Как смена времен года влияет на бизнес? 5 Репортаж. Детектор чемоданной лжи 6 Деловая жизнь региона. Назначения 14 ·
БИзНЕс-календАрь опрОс
КОммЕрчЕская недВИжИмОсТь iconРабочая программа Наименование дисциплины Коммерческая деятельность
Целью учебной дисциплины Коммерческая деятельность является освоение теоретических знаний в области методологии и организации коммерческой...
КОммЕрчЕская недВИжИмОсТь iconПояснительная записка. Введение в условиях рыночных отношений коммерческая деятельность является одним из основных звеном экономической системы государства
В условиях рыночных отношений коммерческая деятельность является одним из
КОммЕрчЕская недВИжИмОсТь iconРабочая учебная программа по дисциплине Коммерческая деятельность Для студентов, обучающихся по специальности 080111. 65
Коммерческая деятельность: Программа для студентов IV курса специальности 080111. 65 «Маркетинг» специализация «Коммерческий маркетинг»...
КОммЕрчЕская недВИжИмОсТь iconПерекрестный
Недвижимость mirax ведет переговоры с Lotte Group о продаже своего крупнейшего объекта
КОммЕрчЕская недВИжИмОсТь icon1 оглавление как инвестируя в недвижимость и на фондовым рынке получать стабильный
Доход в 50’000$ в месяц
КОммЕрчЕская недВИжИмОсТь iconНедвижимость
Целью реконструкции является создание в Риге конкурентноспособного офисного здания с магазинами на первом этаже
Разместите кнопку на своём сайте:
Бизнес-планы


База данных защищена авторским правом ©bus.znate.ru 2012
обратиться к администрации
Бизнес-планы
Главная страница