2010 г.
ООО «Консалтинговая
компания» Салит и партнеры»
www.salit-consult.ru
[БИЗНЕС ПЛАН]
Реконструкции жилых домов серии 11-05
Бизнес план проекта «Реконструкция жилых домов серии 11-05»
Оглавление
План реконструкции проекта ............................................................... 40
РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА ........................................................................... 3 ЧАСТЬ III. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА ................... 43
ЧАСТЬ I. ОБЗОР РЫНКА. ............................................................... 5 ПЛАН ВЫРУЧКИ ............................................................................... 43
ОБЩИЕ ДАННЫЕ О РЫНКЕ ........................................................... 5 РАСХОДЫ .............................................................................................. 44
Текущая ситуация ..................................................................................... 5
Расходы подготовительного этапа .................................................... 44
Факторы влияющие на рынок ............................................................... 10
Расходы этапа реконструкции ............................................................. 45
КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ ДАННЫЕ О РЫНКЕ .............................. 14 ФИНАНСОВЫЕ ПРОГНОЗЫ ......................................................... 47
КОНКУРЕНТНЫЙ АНАЛИЗ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ...................... 17 ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ ............................................................... 49
АНАЛИЗ СПРОСА ............................................................................... 19
Интегральные показатели ................................................................... 49
ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ............... 24
Анализ чувствительности .................................................................... 50
ПЕРСПЕКТИВЫ САО ........................................................................ 29 ЗАКЛЮЧЕНИЕ ................................................................................... 51
ЧАСТЬ II. ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ И
РИСКИ И ПУТИ ИХ МИНИМИЗАЦИИ ..................................... 51
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН. ................................................ 30 SWOT АНАЛИЗ ................................................................................... 53
ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ .................................................................. 30 ВЫВОДЫ ............................................................................................... 54
Санация ..................................................................................................... 30
ПРИЛОЖЕНИЯ ................................................................................... 55
Особенности жилых домов серии 11-05 ............................................... 31
Краткий перечень жилых домов серии 11-05: ..................................... 33
ИНИЦИАТОР ПРОЕКТА .................................................................. 35
ТЕХНОЛОГИЯ РЕКОНСТРУКЦИИ ............................................. 37
Существующие технологии строительства ..................................... 37
Предлагаемая технология ..................................................................... 37
ПЛАН РЕКОНСТРУКЦИИ ............................................................... 39
План реконструкции типового дома серии 11-05 ............................... 39
(С) 2010, Консалтинговая компания «Салит и партнеры»
Страница 2
www.salit-consult.ru
Бизнес план проекта «Реконструкция жилых домов серии 11-05»
по минимальным ценам. Подобные тенденции
возможностях и настроенный на оптимальное
затронули и коттеджные поселки, и таунхаусы
соотношение цены и качества. Соответственно,
Москвы и Подмосковья, львиная доля которых пару
именно в сегментах недорого жилья наблюдается
лет назад строилась с прицелом на элитный рынок и
наибольший прирост ценовых показателей, а
бизнес-класс. А с наступлением 2010 года массовых
недорогие квартиры «вымываются» с рынка. При
проектов жилья эконом-класса становится больше,
этом, говорить о масштабной активизации всего
причем следует понимать, что речь идет не только о
рынка недвижимости пока явно рано.
Москве, но и о Подмосковье, и о Росси в целом.
Индекс
стоимости
московского
жилья,
Аналитический
центр
www.irn.ru
отметил
рассчитываемый
аналитическим
центром
некоторые из них в недавней статье «Россию завалят
www.irn.ru, вырос за март 2010 года почти на 2% с
дешевым жильем». Также важно отметить, что
4.106$ до 4.186$ за метр. С одной стороны, это не 5%-
данному процессу немало способствуют меры
7% роста в месяц, как было весной 2008 или 2006
федерального правительства по выводу в оборот
для жилищного строительства неиспользуемых
земель,
а
также
по
разбюрократизации
строительной отрасли.
Вслед за февралем, март 2010 года продолжает
показывать, что оживление рынка недвижимости
с приходом нового весеннего сезона имеет место,
в основном, в сегменте жилья эконом-класса. Это
вполне вписывается в нынешние экономические
реалии – прежний избыток свободных денежных
средств,
доступная
ипотека
и
высокая
инвестиционная составляющая в покупках жилья
ушли в прошлое. На рынок вернулся реальный
покупатель, ограниченный в своих финансовых
(С) 2010, Консалтинговая компания «Салит и партнеры»
Страница 7
www.salit-consult.ru
Бизнес план проекта «Реконструкция жилых домов серии 11-05»
КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ ДАННЫЕ О РЫНКЕ
В
сфере
строительства
недвижимости
на
территории
Москвы
в
последние
месяцы
отмечаются признаки роста после периода
падения, вызванного мировым финансовым
кризисом.
В целом в сфере строительства ситуация тоже
наблюдается немного лучше, чем в прошлом году.
Это связано и с психологическим фактором:
инвесторы в прошлом году пережили сильнейший
стресс, вызванный кризисом, а сейчас они
поменяли свое отношение к издержкам в
строительстве, у инвесторов появилась внутренняя
стабильность.
В первом квартале 2010 года на территории Москвы
средств городского бюджета, начнется с конца
введено в эксплуатацию 338,3 тыс. кв. метров жилья,
второго - начала третьего квартала 2010 года.
Всего в 2010 году в Москве будет построено 3 млн.
Объем строительства жилья в Москве в первом
кв. метров жилья, в том числе 738 тыс. кв. метров за
квартале 2010 года упал по сравнению с первым
счет средств городского бюджета. В первом квартале
кварталом прошлого года на 52,9% до 338,3 тысячи
уже введено в эксплуатацию 47 тыс. кв. метров
кв. метров. Несмотря на то, что в целом по России
жилья, построенного по городскому заказу. Ввод
сокращение объемов составило всего 8,3%, эксперты
основной массы объектов, построенных за счет
говорят о дефиците квадратных метров и скором
взлете цен на них.
(С) 2010, Консалтинговая компания «Салит и партнеры»
Страница 14
www.salit-consult.ru
Бизнес план проекта «Реконструкция жилых домов серии 11-05»
Аналитики рынка недвижимости отмечают,
что значительного увеличения объемов
строительства в 2010 году ждать не стоит.
При этом они называют еще один негативный
аспект: в 2010 году с большой долей
вероятности проявится отложенный спрос,
что при дефиците жилья приведет к
неизбежному росту цен на квадратные метры.
Как ранее сообщал BFM.ru, в 2009 году около
80% потенциальных покупателей-москвичей
отказались от квартирных сделок. Такая
ситуация привела к тому, что осенью 2009
года и в начале 2010 на рынке недвижимости
цены на недвижимость упали на 9,1%. На 2010 год
Москвы
была
реализована
только
часть
эксперты прогнозируют рост цен на недвижимость
отложенного спроса. Это, по мнению экспертов,
на 12–18% по Москве.
приведет к значительному росту сделок на рынке
столичной недвижимости в ближайшие 2–3 года.
Снижение темпов строительства будет еще сильнее
Причем уже в 2010 году стоит ждать роста
заметно в 2011–2012 годах. На докризисный уровень
количества
сделок
на
рынке
городской
ввода жилья можно будет выйти не ранее 2013 года
недвижимости как минимум на 25–30%.
при условии того, что макро- и микроэкономические
показатели будут сохранять положительный темп
Уже сейчас можно говорить об оживлении спроса,
роста. Для резкого роста ввода жилья в ближайшие
нехватке готового жилья и предстоящем росте цен
три года государству необходимо предпринять
на
сданные
объекты,
считает
директор
экстраординарные шаги. По сути, необходима
департамента маркетинговых коммуникаций Rodex
реанимация целой отрасли.
Group
Игорь
Заугольников.
По
оценкам
консалтинговой компании Knight Frank, в 2009 году
Руководитель
проекта
Недвижимость@Mail.Ru
Георгий Агафонов в интервью BFM.ru также
(С) 2010, Консалтинговая компания «Салит и партнеры»
Страница 15
www.salit-consult.ru
Бизнес план проекта «Реконструкция жилых домов серии 11-05»
АНАЛИЗ СПРОСА
практически соответствует показателям начала 2009
За последний год рынок новостроек Московского
года (периода наиболее низких продаж), в 3-3,5 раза
региона значительно сузился. Однако к концу 2009
отставая от докризисных значений 2007-2008 гг.
года,
вследствие
длительной
ценовой
Спрос на наиболее востребованные объекты (1-2
корректировки, у покупателей появилась реальная
комн. квартиры эконом-класса площадью 40-45 и 65-
возможность приобрести новое качественное жилье
70 кв. м соответственно) сохраняется. Их доля в
взамен старого по достаточно выгодной цене. В
структуре продаж, по-прежнему, составляет 85-90%.
январе-феврале 2010 года участники рынка,
понимающие, что снижение цен прекратилась,
Итоги марта 2010 года показали, что на рынке
заметно активизировались. Количество обращений в
новостроек продолжились тенденции, отмеченные в
риелторские компании в январе возросло на 20-25%
в Москве и почти на треть в Подмосковье. В феврале
данная
тенденция
продолжилась:
рост
потенциального спроса составил 10-15% и 15-20%
соответственно. Однако значительная часть
будущих
покупателей
пока
только
изучает
сложившуюся ситуацию, параллельно оценивая
собственные финансовые возможности. Многие из
них в силу ограниченного предложения и
сложностей с ипотечным кредитованием новостроек
вынуждены
перемещать
свои
интересы
на
вторичный
рынок,
о
чем
свидетельствует
февральское увеличение сделок с новостройками
всего на 5-10%.
Зафиксированное в январе-феврале число покупок
квартир в возводимых домах все еще крайне мало и
(С) 2010, Консалтинговая компания «Салит и партнеры»
Страница 19
www.salit-consult.ru
Бизнес план проекта «Реконструкция жилых домов серии 11-05»
ЧАСТЬ II. ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ И
стали не только обеспечивать комфортные
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН.
жилищные условия, но и позволили максимально
приблизиться к современным нормативам, в
ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ
частности, по энергосбережению.
Санация
В нашей стране ситуация с наследием прошлого
Термин «санация» появился сравнительно недавно.
гораздо сложнее. Состояние несущих и ограждающих
В современном строительстве этим понятием стали
конструкций большинства многоэтажных зданий,
обозначать комплекс работ по реконструкции и
построенных еще в советское время, а также
модернизации зданий, а также прилегающей к ним
физический
износ
внутренних
и
наружных
территории,
выполненных
по
специальной
инженерных коммуникаций в большинстве городов
технологии.
России оказались в таком плачевном состоянии, что
приближаются к опасному критическому уровню. И
Германия имеет наибольший опыт в проведении
эта ситуация с каждым годом только ухудшается.
таких работ, так как в этой стране санации было
Чтобы
избежать
техногенной
катастрофы,
подвергнуто большинство устаревших, но еще
отечественный
строительный
комплекс
и
достаточно крепких, типовых панельных домов,
финансовая система распределения капитальных
доставшихся «по наследству» от бывшей ГДР после
вложений в ближайшее время должны будут, и уже
объединения западных и восточных земель. Теперь,
постепенно начинают, переориентироваться на
например, в восточном Берлине можно увидеть
реконструкцию как на главную стратегически
довольно живописные и хорошо благоустроенные
важную экономическую задачу.
жилые кварталы, в которых трудно узнать прежде
серые и безликие «коробки» индустриального
В России, а в Москве в частности, проблемой
изготовления. После реконструкции эти здания
реконструкции
жилого
фонда
строительные
приобрели новый облик. Снаружи — вполне
организации широко не занимались до этого по
привлекательные фасады и крыши, аккуратные
причинам:
остекленные балконы и новые окна. А внутри —
хорошо отремонтированные квартиры, которые
(С) 2010, Консалтинговая компания «Салит и партнеры»
Страница 30
www.salit-consult.ru
Бизнес план проекта «Реконструкция жилых домов серии 11-05»
ТЕХНОЛОГИЯ РЕКОНСТРУКЦИИ
Предлагаемая технология
Существующие технологии строительства
Проект подразумевает надстройку существующего
жилого здания на 2 полноценных этажа с
Панельное домостроение - самый быстрый
способ
строительства,
но
по
своим
мансардным этажом, или 50% от существующей
эстетическим и потребительским свойствам
площади. При детальном проектировании и
такое жильё трудно отнести к современному;
обследовании
конструкция
здания
возможно
строительство 3 полноценных дополнительных
Кирпичная кладка трудоемка, низка скорость
строительства, требуются квалифицированные
этажей. Строительство планируется проводить из
каменщики;
современных, лёгких материалов, не дающих
большую нагрузку на существующее здание и
Монолитное домостроение требует наличия
качественной дорогой опалубки, бетона с
позволяющих
максимально
надстроить
его.
заданными свойствами (шлакозолобетон и тд).
Наиболее эффективным материалом для подобной
реконструкции
могут
служить
элементы
Все
перечисленные
технологии
требуют
неснимаемой опалубки из пенополистирола (ППС).
постоянного наличия на стройплощадке кранов (а то
и не одного), что подразумевает огораживание зоны
безопасности, стоимость аренды кранов удорожает
строительство. Применяемые материалы (сборный
железобетон, кирпич) дороги, имеют значительный
удельный вес, что вызывает значительные затраты
на транспортировку, требует устройство серьезного
фундамента.
Применение
перечисленных
технологий
для
реконструкции и дополнительной надстройки
существующего жилья неприемлемо, особенно при
реконструкции, проводимой без отселения жильцов.
(С) 2010, Консалтинговая компания «Салит и партнеры»
Страница 37
www.salit-consult.ru
Бизнес план проекта «Реконструкция жилых домов серии 11-05»
ЧАСТЬ III. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН
объекта в эксплуатацию в течение текущего
ПРОЕКТА
календарного года реализуются оставшиеся
60% площадей по цене 120 тыс. руб. за 1 м2,в
ПЛАН ВЫРУЧКИ
т.ч. НДС.
Подход в ценообразований предлагаемый в
настоящем бизнес плане подразумевает реализацию
План реконструкции типового дома серии 11-05
вновь введенной площади по цене на 5-10% меньше
подразумевает
проведение
всех
работ
и
рыночной,
что
позволит
резко
снизить
согласований в рамках 1 календарного года, от
маркетинговые риски проекта, а так же увеличить
начала реконструкции до этапа сдачи объекта в
скорость реализации новых квартир.
эксплуатацию и 100% реализации вновь введенной
площади.
Общая величина выручки первого года реализации
проекта (реконструкция 4 домов по ул. Юнатов,)
На основании обзора рынка жилой недвижимости г.
составляет около 850 млн. руб., в т.ч. НДС.
Москвы и были приняты следующие условные
данные:
На начальном этапе проведения работ
(в течение 2-го квартала календарного
года) реализуется около 10% новой
площади средней ценой 100 тыс. руб.
за 1 м2,в т.ч. НДС;
В течении 3-го квартала и до
завершения работ реализуется 30%
новой площади со средней ценой 110
тыс. руб. за 1 м2,в т.ч. НДС;
После завершения всех работ и сдачи
(С) 2010, Консалтинговая компания «Салит и партнеры»
Страница 43
www.salit-consult.ru
Бизнес план проекта «Реконструкция жилых домов серии 11-05»
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
РИСКИ И ПУТИ ИХ МИНИМИЗАЦИИ
РИСК
СУТЬ РИСКА
СПОСОБЫ МИНИМИЗАЦИИ
ВЛИЯНИЕ
Лицензионные и
Риски, связанные с
Контроль графиков получения разрешительной
Минимальное
административ-
получением разрешительной
документации и ее согласования. Налаживание
ные риски
документации, и ее
личных связей с муниципалитетом и
согл
асованием с местными
структурами. Увеличение бюджета на работу с
органами
администрацией
Технологические
Риски, связанные с
Подбор качественного сертифицированного
Несущественное
риски
применением предлагаемой
строительного материала и подрядчиков
технологии строительства
Риски
Риски, связанные с качеством
Разработка детального плана графика выполнения
Минимальное
выполнения
и сроками выполняемых
работ, жесткий контроль графиков строительства,
работ
работам
контроль за субподрядными работами, заключение
договоров с субподрядчиками с жесткими
штрафными санкциями за срыв сроков
Риски работы с
Риски, связанные со степенью
Совместная работа с муниципалитетом и
Среднее
жильцами
содействия строительным и
администрацией, детальная проработка проекта
ремонтным работам со
реконструкции, создание качественных
стороны жильцов здания
презентационных материалов
(С) 2010, Консалтинговая компания «Салит и партнеры»
Страница 51
www.salit-consult.ru
Бизнес план проекта «Реконструкция жилых домов серии 11-05»
SWOT АНАЛИЗ
СИЛЬНЫЕ СТОРОНЫ:
СЛАБЫЕ СТОРОНЫ:
Оживающий после мирового финансового кризиса
Повышенная чувствительность финансовых
Московский рынок жилой недвижимости;
результатов от цены реализации 1 м2 новой
площади и расходов на строительство.
Объекты реконструкции располагаются на
«дорогой земле»: р-н м. Динамо, Марьина Роща,
Наличие маркетинговых рисков и рисков работы с
Новые Черемушки;
жильцами (в плане работ по созданияю ТСЖ)
Низкие строительные риски и «сильная команда»;
Наличие определенных наработок с местными
жителями и муниципалитетом;
Низкая чувствительность к объемам кредитного
финансирования.
ВОЗМОЖНОСТИ:
УГРОЗЫ:
Возможность строительства трех полноценных
Угроза появления крупных игроков на рынке
новых этажей (увеличение площади здания на
реконструкции в связи с недостатком земли под
60%);
новое строительство;
Возможность строительства и реконструкции с
Усугубление кризиса и снижение активности
использованием сырья и материалов по «кризисным
«квартирных инвесторов» и покупательной
ценам»;
способности населения;
Возможность одними из первых выйти на рынок
Увеличение стоимости сырья и материалов, в
реконструкции 5-ти этажных домов «несносимых
первую очередь цемента.
серий».
(С) 2010, Консалтинговая компания «Салит и партнеры»
Страница 53
www.salit-consult.ru
Бизнес план проекта «Реконструкция жилых домов серии 11-05»
ПРИЛОЖЕНИЯ
Фотографии домов серии 11-05
(С) 2010, Консалтинговая компания «Салит и партнеры»
Страница 55
www.salit-consult.ru
Бизнес план проекта «Реконструкция жилых домов серии 11-05»
+7 495 502 57 20
info@salit-consult.ru
(С) 2010, Консалтинговая компания «Салит и партнеры»
Страница 64
www.salit-consult.ru
|
