БИЗНЕС ПЛАН
СТРОИТЕЛЬСТВА ТОРГОВОГО ЦЕНТРА
«КРЕМЛЕВСКИЙ»
по адресу г. Великий Новгород ул. Дворцовая д.14
Санкт-Петербург «ГК Воронцовский Фонд» 2012г.
Содержание
I. Краткое описание Проекта. Схема реализации и основные характеристики.
II.Объект инвестирования: местоположение
III.Рынок Проекта (анализ рыночной целесообразности)
IV.Источник возврата инвестиций
I.Краткое описание Проекта. Схема реализации.
•
Проект представляет собой Торговый центр, ориентированный на сетевые
компании.
•
Рабочее название – ТЦ «Кремлевский»
•
Общая площадь – 6500 кв. м
•
Площадь земельного участка – 3131 кв. м
•
Площадь застройки – 1550 кв. м
•
Этажность –4 этажа и эксплуатируемая кровля с надстройкой
•
Аренднопригодная площадь 79% – 5136 кв. м без учета террасы ресторана
350кв.м.
•
Начало активной стадии Проекта – июнь 2012 года
•
Срок ввода ТК – июнь 2013 год
Санкт-Петербург «ГК Воронцовский Фонд» 2012г.
I.Краткое описание Проекта. Юридические аспекты.
« ГК Воронцовский Фонд» , является собственником земельного участка, кадастровый . номер
53:23:7102701:63, общей площадью 3131+/-19 кв. м. , расположенному по адресу:
Новгородская область, г. Великий Новгород, ул. Дворцовая. Д.14 и собственником объекта незавершенного
строительства, в результате реконструкции которого будет построен ТК «КРЕМЛЕВСКИЙ»
В качестве организации, осуществляющей функции Генерального подрядчика привлечено ЗАО «Петербург
Альянс», имеющее большой опыт в этой области строительства.
Санкт-Петербург «ГК Воронцовский Фонд» 2012г.
III.Объект инвестирования : местоположение
На правом берегу Волхова, напротив
Кремля, в древности располагался Торг
-
экономический
центр
Великого
Новгорода.
Архитектурную славу принесли ему
каменные храмы, поставленные как
купцами, так и «уличанами».
Торговые ряды - самое оживленное
место в городе - начинались прямо от
берега Волхова и шли перпендикулярно
ему.
В современном Новгороде, в самом
центре исторической его части, на
торговой стороне, в охранной зоне,
напротив Кремля на углу ул. Дворцовой
и
Федоровского
ручья
находится
единственный
высотный
комплекс
зданий.
Одним из вышеуказанных зданий
является
бывший
корпус
завода
«Планета», находящийся обособленно
от всех остальных, в границах: ул.
Дворцовая, Дворцовый переулок, ул.
Большая Московская, ул. Бояна.
Санкт-Петербург «ГК Воронцовский Фонд» 2012г.
Согласован генпланом
города дополнительный
проезд соединяющий
улицы Дворцовую и
Большую Московскую
Дополнительная
парковочная зона
Территория комплекса ограничена улицами Большая Московская, Бояна, Дворцовая и Дворцовым
переулком.
Транспортная доступность осуществляется путем подъезда и выезда с существующих улиц: Бояна и
Федоровский ручей через улицу Дворцовая в оба направления, а так же по проектируемому Дворцовому
переулку с ул. Дворцовая в сторону ул. Большая Московская
Земельный участок, размещает на себе само здание и парковочную зону на 36 автомобилей.
Дополнительной парковкой к этому зданию является согласованные парковочные места по ул.
Дворцовой и ул. Бояна и предполагают размещение 40 автомобилей.
Парковочные места для посетителей комплекса будут устроены вдоль ул. Дворцовая
Санкт-Петербург «ГК Воронцовский Фонд» 2012г.
Рядом не разрешено строить
Преимущества Проекта
высотных зданий, т.к. действующий
регламент города в охранной зоне
рядом с Ярославовым дворищем
запрещает
строить
вновь
возводимые здания с высотной
отметкой свыше 12метров. А это ¼
города, т.е. проживает большая
часть населения.
В
исторической части города
отсутствуют свободные пятна под
застройку такого размера.
Археологический слой в данной
зоне, требующих раскопок в ручную
достигает 9 метров, т.е. это 4 года
дорогостоящих работ.
В тоже время на нашем объекте
все изыскания и необходимые
документы получены 4 года назад.
Санкт-Петербург «ГК Воронцовский Фонд» 2012г.
Высота первого этажа - 4.8 метра
второго этажа - 4.8 метра
третьего этажа - 6.0 метра
четвертого этажа - 6.0 метра
Надстройка на крыше - 3,5 метра.
Положение поверхности окружающего
грунта переменная, высота цоколя
составляет 0.7…..3.4 метра, что
позволяет выполнить входную группу на
первый этаж со стороны ул. Дворцовая
практически с отметки земли
•
Площадь каждого этажа -1 500 м2
•
Объем по фасаду
•
остекление - -1 590 м2
•
фасад (вент фасад) -2 470м2
Санкт-Петербург «ГК Воронцовский Фонд» 2012г.
Технологическая
конструкция
здания
представляет
собой
мощнейший фундамент на свайном
поле с монолитными и плитными
перекрытиями
и
вертикальными
несущими колоннами с шагом 6*9
метров, что идеально подходит для
торгового центра.
Несущая
система
здания
представляет собой железобетонный
4-х ярусный каркас с поперечными 3-х
пролетными
рамами.
Габариты
здания в плане в осях 27х57.7 метра
Нормативная нагрузка перекрытий
около 2000 кг/ кв.м.
Для автономной и бесперебойной работы комплекса будут спроектированы и
построены инженерные сети со следующими мощностями:
электроснабжение – 450 кВт,
водопровод и канализация – 72.8 м3/сут.
газоснабжение – 0.55 тыс. ТУТ в год.
Санкт-Петербург «ГК Воронцовский Фонд»
2012г.
Центральная входная группа на
Разгрузо-погрузочные зоны на первый и
первый и второй этаж будет
второй этаж будут находиться со стороны
построена
со
стороны
ул.
ул. Бояна, вход для персонала а так же
Дворцовая.
разгрузо-погрузочная зона для второго,
Комплекс
будет
оборудован
третьего этажей и эксплуатируемой
эвакуационными
входами
и
кровли будет построена со стороны ул.
выходами согласно действующих
Большая Московская. Для подъема и
норм со стороны Дворцового
спуска
грузов
потенциальных
переулк
а и ул.Б.Московской
арендаторов будет спроектирован и
построен грузовой лифт одной из
ведущих
европейских
фирм
производителей.
Санкт-Петербург «ГК Воронцовский Фонд» 2012г.
В закрытой зоне эксплуатируемой кровли будет
находиться техническое оборудование, а именно:
Парадная лестница и
котельная,
грузопассажирский
система
вентиляции
и
лифт
кондиционирования. На эксплуатируемую кровлю
приходит три закрытых лестницы, в том числе две
парадных и одна пожарная. А также три лифта, в т.ч.
Зона систем
два
вентиляции
видовых стеклянных и один внутренний
грузопассажирский.
В настоящее время все технические условия
получены
Пожарная лестница
по оптимальной схеме.
Часть работ по их выполнению уже произведена и
оплачена.
Зона парадных
лестниц
Вид с террасы ресторана
Видовые
лифты
Согласно действующего
бизнес-плана на
эксплуатируемой кровле в
будущем планируется разместить
видовой ресторан площадью 300
кв. м. с открытой террасой около
350 кв.м.
Санкт-Петербург «ГК Воронцовский Фонд» 2012г.
IV. Рынок Проекта. Тенденции.
Несмотря на близость к Петербургу, современные торговые комплексы в Великом
Новгороде пока отсутствуют, относительно качественными можно назвать торговые центры «Волна» и
«Русь», составляющие 72% общего предложения площадей в торговых комплексах. Также в городе
расположены гипермаркеты федеральных ритейлеров «Лента» и «Магнит».
Если рассматривать географическое размещение торговых комплексов, то большинство
из них (67%) расположены на въезде в город, тогда как основная масса населения проживает
в спальных районах и центре города. Такое средоточие торговых объектов на въезде в город
объясняется тем, что большинство ТРК представляют собой реконструированные административные
здания. Спрос на торговые площади формируется за счет местных предпринимателей и
федеральных ритейлеров, активизировавших свои планы развития в регионе за последний год, в том
числе и путем франчайзинга.
Помимо уже упомянутой «Ленты» и «Магнита», в Великом Новгороде присутствуют
федеральные продовольственные сети «Пятерочка», «Полушка», «Дикси», «Вольный Купец», «Тележка»,
сеть по продаже бытовой техники и электроники «Эльдорадо», «Евросеть», магазины одежды OGGI,
Savage, сети парфюмерных магазинов «Л'Этуаль» и «Рив Гош», Компьютерный центр «КЕЙ».
Новгородская область, занимающая 33-е место в стране по уровню оборота розничной торговли на
душу населения, является наиболее привлекательной для федеральных ритейлеров среди остальных
округов Северо-Запада.
IV. Рынок Проекта. Предложение
Сейчас, существует около трех проектов строительства в Великом Новгороде современных торговых
комплексов, по реалистичным прогнозам, в ближайшие 2–3 года объем качественных торговых
площадей увеличится на 60 тыс. кв. м. «С появлением более качественных объектов произойдет
пересмотр ставок аренды в устаревших торговых центрах, а приход федеральных ритейлеров
в город повысит общий уровень требований арендаторов к торговым помещениям».
Один из самых крупных таких проектов - торгово-развлекательный комплекс на
завокзальной территории Великого Новгорода. На площади в 45 тысяч кв. м. расположится кинотеатр,
кафе, продовольственный гипермаркет, детский супермаркет, сетевой магазин бытовой техники и
еще порядка 100 магазинов, а также места для парковки. Также
планируется
возвести
многофункциональный центр с автосалоном, фитнес-клубом и кафе на пересечении улиц
Державина и Большой Московской.
Санкт-Петербург «ГК Воронцовский Фонд» 2012г.
V. Источник возврата инвестиций
После окончания строительства здание планируется заселить 7-8 сетевыми арендаторами, В настоящее время
уже ведутся переговоры с потенциальными арендаторами по аренде площадей.
По нашим прогнозам до окончания строительства мы сможем иметь договора аренды на все имеющиеся
площади данного торгового центра.
Коммунальные услуги взымаются с арендаторов дополнительно к стоимости аренды в виде пропорции
занимаемых площадей к общей площади, включая все общественные помещения. Т.е. все коммунальные услуги
по зданию в полном объеме оплачивают арендаторы.
Арендные ставки за использования площадей /
Ставка аренды 1 этажа (1296 кв. м). 900 руб./м2/мес. 3 996 800 руб./год
Ставка аренды 2 этажа (1026кв. м.) / 900 руб./м2/мес. 11 080 800 руб./год
Ставка аренды 3 этажа( 1332 кв. м.) / 850 руб./м2/мес 13 586 400 руб./год
Ставка аренды 4 этажа (1332 кв. м.) 850 руб./м2/мес. 13 586 400 руб./год
Ставки аренды в бутиковых, сервисных и
прикассовых зонах (~200 кв. м.) 1200 руб./ м2/мес. 2 880 000 руб./год
Арендные ставки за использования площади крыши
Ставка аренда ресторана 616 руб./м2/мес. 4 800 000 руб./год
(300 кв. м.+ открытая веранда 350 кв. м.)
Санкт-Петербург «ГК Воронцовский Фонд» 2012г.
План первого этажа.
План второго этажа
1
2
3
4
Первый этаж аренднопригодная площадь 1296 м2
Второй этаж аренднопригодная площадь 1026 м2
Сдача в аренду одному арендатору .
Сдача в аренду одному крупному арендатору
и нарезка площадей 2-3 мелким.
Места общего пользования, лестницы и холлы будут сдаваться с чистовой отделкой на всех этажах.
Помещения для сдачи в аренду будут иметь черновую отделку с указанием мест подключения к
инженерным сетям.
Санкт-Петербург «ГК Воронцовский Фонд» 2012г.
План третьего и четвертого этажей
Третий и четвертый этаж аренднопригодная площадь по
1332 м2
Каждый этаж планируется сдать в аренду одному
крупному арендатору
Возможно деление на 2 арендных зоны с выделением
холла для прохода.
Все этажи имеют свободную планировку деление
помещений
по
зонам
производится
согласно
требованиям арендатора.
Подъем людей на верхние этажи будет осуществляться
по парадной лестнице и с помощью двух панорамных
лифтов в пристроенной металлокаркасной шахте со
стороны ул. Дворцовая грузоподъемностью по 1000 кг
каждый (с выходом на кровлю.
.
Санкт-Петербург «ГК Воронцовский Фонд» 2012г.
|
